短期房價下跌成定勢 下跌幅度不會太大

國家統計局數據顯示，4月份70個大中城市住宅銷售價格環比下降的城市繼續增加，且首次出現區域性價格回調。中國指數研究院的數據也顯示，今年5月全國100個城市新建住宅平均價格為10978元/平方米，環比四月下跌0.32%，是2012年6月以來連續環比上漲23個月后首次下跌。具體來看，2014年5月份，房價漲幅在1%以上的有7個，較2014年4月減少4個，而跌幅在1%以上的有30個，較2014年4月增加14個。與2013年5月相比，住宅均價上漲7.84%，漲幅較2014年4月縮小了1.22個百分點。

從以上數據可以發現，全國住宅均價依然呈現上漲的趨勢，但是漲幅縮小；從同一年度上來看，總體房價環比上漲的城市減少，只有37個城市房價環比上漲，而62個城市環比下跌，一個城市與上月持平。總體上看，樓市降溫的趨勢顯現。當前樓市行情與前一階段房價漲幅過快、房價基數較高有一定的關係，房價漲幅速度高於人們收入增長的速度，2013年量價齊升的火爆樓市也消耗了一定的購買力。現在房價開始有所回調，除了人所共知的供求關係的影響，更表現為樓市熱情的消退。不管是剛需購房者，還是炒房者均不再喪失理性的一頭扎推入市購房。

目前市場上關於住宅空置率的問題，爭論的異常激烈。相關機構給出的數據為，全國住宅空置率為22.4%，其中一線城市高達21.2%，二線城市為21.8%，三線城市為23.2%。這樣高的空置率意味著存量房較大，同時購房資金沒有得到充分的利用。存量房較多，對樓市的長遠發展趨勢有很大的影響，總體的、長期的過剩相比區域性、短期的過剩，市場更難消化，甚至會傷筋動骨。這些數據的公布進一步加劇了市場對樓市未來發展的悲觀預期。

中投顧問產業與政策研究中心主任扈志亮指出，房價短期內下跌的行情已經十分明顯，但是未來房價大幅度的下跌的可能性較小，更不會出現斷崖式的崩盤。首先，從城鎮化率方面來看。我國目前仍然處在大力促進城鎮化發展階段，城鎮化率為53.73%，這還主要是指農村勞動力進城務工的情況，並沒有結合勞動力舉家遷移人口數的比例來嚴格來算。我國城鎮化規格不高，能夠舉家在城市安家落戶的比例並不高。城鎮化的進一步發展，會增加住房需求，降低空置率。

其次，我國宏觀經濟數據向好發展，房地產行業也將伴隨趨向好轉。第一季度，宏觀經濟數據表現不佳，宏觀市場壓力較大。房地產與宏觀經濟是相互影響的，地產行業表現不佳會拖累宏觀經濟數據，宏觀經濟發展好壞情況也會影響地產業的景氣度。二季度在國家微刺激政策的影響下，實體經濟向好發展的趨勢明顯。這在一定程度上將保障房地產市場不會硬著陸。

最後，最內的房地產市場不是單純的市場經濟，而是與復雜的民情社論聯系在一起，這將迫使國家在不得已時出手救市。與外國經濟不同，美國樓市破滅有完善的政府救濟、社會保障體系來保持社會的基本穩定，因此樓市崩潰，人們縮衣節食渡過難關。而國內則不一定。房價下跌四千元，就開始打砸售樓部，這在外人開來難以理解，卻不知道中國國情使然。三代儲蓄買一套房，幾天貶值十多萬，擱誰身上都難以心理平衡。因此，房價短期下跌成定勢，中期看不會大幅度的下跌或者崩盤。（作者系中投顧問產業與政策研究中心主任）