李艷：稅負過重影響國內reits發展

中信金石基金管理公司投資總監李艷

和訊房產訊息 6月12日，在北京（樓盤）投資促進局、海外投資置業協會主辦，和訊網及財經中國會協辦的2014海外資產設定大會上，中信金石基金管理公司投資總監李艷介紹了國內外reits產品的起源和發展。

reits最初產生於20世紀60年代的美國，之所以做這么一個產品的原因，就是希望能夠給中小投資人投資大宗物業的機會，這個產品的投向是能夠產生穩定現金流的持有型物業。在目前來說，在世界范圍內總得reits市場的規模已經達到了1.4萬億，這其中美國占絕大多數，已經達到了8千億美金的規模。

從規模的擴張速度來看，它年均的復合增長率達到15%的水平，已經很高了。從市場的投資人認可的角度，包括物業的持有人對這個產品參與的熱情我們可以看到它是非常有生命力的產品，盡管中國剛剛開始做。

根據已經推出這個產品的各國規定，不是說絕對的不需做開發，但是一定會限制你一定比例，包括美國的話，投資空地不能超過10%的比例，包括新加坡都做出了一些限制的比例。

中國reits推出的歷程是比較曲折的，作為專業機構參與的角度來說，中國reits的推進真正從監管部門到業內的機構主動的參與是2007、2008年左右的時間段。

2008年央行和證監會，還有一些相應的政府部門成立了相關的研究小組，當時這個啟動還停留在對產品的研究和認識階段。2009年，央行牽頭成立了11部委關於reits的推進小組，正式拉動了reits的推出大門。推進最快的階段應該在2012年，2012點8月份中國第一支銀行間市場的reits以天津（樓盤）保障房作用基礎資產，正式推出了。產品出來之后，證監會也加快了推進的步伐，希望能夠把交易所的reits產品正式推出。

但從監管的角度，中國 reits仍然有幾個問題。第一，中國稅負太重了，無論是資產的轉讓，還是通過股權等形式，所面臨的就是說沉淀在企業帳面上經過很長一段時間，增值了很多的資產，它出售完成之后面臨的所得稅的稅負和土地增值稅，包括交易環節的契稅，對於企業來說要衡量做這個事情的成本是不是值得，所以稅是很重要的一塊。

第二，產品的基本法律關係，從新加坡到香港基本上都是采用契約制的形式。我們推的交易所的產品，也希望按照國際上通行的產品結構，比如契約制、信托制的方式。信托是真正能夠做到隔離的產品結果，但是我用信托的方式做這個產品的時候是真實的出售和交易，所以信托登記不能完成所帶來的稅負產生的效益。從這個角度來說，我們需要從產品結構的設立上克服這個困難。