陳思進：中國樓市拐點來臨的隨想

加拿大皇家銀行風險管理資深顧問陳思進撰文：並不是房價下跌引發金融危機，而恰恰是持續的高房價引發金融危機、甚至經濟危機。

今年以來，中國樓市低迷已毋庸置疑。從各地媒體報導看，商品房成交低迷，降價甩賣的市況已從溫州、長沙、杭州等二三線城市，向北上廣深蔓延。北京二手房價格也已連續5個月下跌，北京部分新樓盤也不得不以打折的方式“以價換量”；而在上海、廣州，樓盤降價現象也開始蔓延。

中國商業經濟研究機構“中國指數研究院”最新的一份研究報告中得出結論，中國100個城市新建住宅平均價格環比連續上漲近兩年后首次出現下跌。中國100個城市新建住宅平均價格為10978元/平方米，環比上月下跌0.32%，是2012年6月以來連續環比上漲23個月后首次環比下跌。

叫了多年的“狼來了”——樓市拐點，就這樣突然不期而至；抑或更準確的說，終於必然地來臨了！

自從今年2月杭州某樓盤出現“馬年第一降”，價格一夜下跌，令人深思。因為這是在沒有新增調控政策之下大跌的，而且是開發商和老百姓還普遍看漲房價的情況下突然下跌，下跌的幅度很大，遠低於周邊房價，尤其是開發商明知房價下跌會導致老業主鬧事，卻仍然一意孤行降價銷售，甚至導致了地產股大跌的連鎖效應。

這說明新樓盤開始面臨價格壓力，人們初嘗了房價下跌的滋味，對購房的心理預期要變了。長久以來，投資是拉動中國經濟最重要的引擎，約占GDP的50%，其中半數在房地產領域！比例不但超過歐美，也超過其它新興市場，兩倍於印度，四倍於拉美，漸漸地難以為繼！

有道是“欲使其滅亡，必先使其瘋狂”。這句話在資本市場上屢試不爽，很多投資產品都是在一路高飆之后，突然大幅下跌，即使背后有政府支撐，也無法改變其下跌的命運。比如當年的日本、南美和香港，近幾年的美國、南歐、迪拜等國家，沒有一個政府希望房價下跌，也幾乎沒有一個政府能阻止房價最終下跌。

就拿日本舉例。上世紀80年代，當美國逼迫日元升值，國際對沖基金趁日元升值，賣空美元買進日元，瘋狂涌入日本股市和房地產市場，這些用於投機的資金幾乎全都來自銀行。日本銀行的儲戶堅信他們的錢是安全的，因為有日本政府在銀行后面提供支撐。但日本政府與企業之間、企業與銀行之間、銀行與客戶之間那種獨有的關係，導致了寬鬆的金融制度。

不過是泡沫，就總歸是要破的。日本銀行一調高利率，國際基金紛紛拋售股票和房產，帶著巨資出逃。這直接戳破了日本的股市泡沫，房價在當年就開始急劇下跌，跌勢蔓延至全國，最後整個日本平均跌去超過70%，東京甚至跌掉了90%。二十多年過去了，日本的房價和最高價位相比，依然腰斬！

目前，中國樓市在經歷了過去多年的瘋漲之后，房價終於從一些三四線城市開始大幅下挫，甚至連一線城市上海，也出現了以7.2折“甩賣”的樓盤；廣州亞運城樓盤突然降價近40%。面對樓市下跌，有不少經濟學家擔憂，若房地產市場進一步暴跌，建筑公司、家電企業、鋼鐵、水泥等大宗商品廠商都將受牽連，可能要引發金融危機。

這里必須要糾正一個誤區：並不是房價下跌引發金融危機，而恰恰是持續的高房價引發金融危機、甚至經濟危機。因為高房價帶來的暴利，吸引了大量資本進入房地產行業，這阻礙了其它產業的發展和創造就業崗位，嚴重制約實體經濟的發展。

例如4月23日，全球連鎖超市巨無霸沃爾瑪，宣布將關閉杭州朝暉店。對此沃爾瑪亞洲區總裁貝思哲表示，今年將在中國關閉25家業績不良的門店，包括上海殷高西路店、江蘇鹽城店、湖南常德店、重慶南濱店，以及馬鞍山兩家門店。當然沃爾瑪的部分店門關閉有諸多的原因，而由於高房價帶動租金上漲，無疑是迫使沃爾瑪關閉門店的最主要的原因之一。

更合況高房價將增加國家市政、住宅建設，以及企業擴大再生產的成本，既損害了實業，也阻礙社會經濟的可持續發展。之前提到，中國經濟必須從投資型轉向消費型，以消費來拉動經濟增長。但是如果房價不回歸至合理的價位，就不可能釋放出有效需求，也就難以帶動消費。

目前，呼吁政府救市的聲音甚囂塵上，這次政府會出手救市嗎？依照中國目前的狀況，有三種可能：

首先，像2009年那樣的大規模救市，就等於加大毒癮，樓市會在一段日子里出現回光返照，但藥性過了之后，將會更大幅度的下挫；顯然，這種可能的概率極其微小。

其次，完全不救市使房價理性回歸，經濟會經歷短暫陣痛，但戒毒之后，經濟就能恢復可持續地健康發展；

此外，小幅微刺激，使房價慢慢地理性回歸，那經濟就會很長時間才能恢復健康發展。這種可能性最大，也是最切實可行的。

最後，論及中國樓市是否會崩盤。答案是否定的。因為崩盤是指系統性崩潰，比如美國這次此貸危機引發的金融海嘯，造成了美國金融系統幾乎崩潰。而中國央行系統比美聯儲更強有力，有足夠的手段避免金融系統性崩潰，即使全國房價合理回歸50%，也絕對不會造成中國金融系統性的崩潰！

總而言之，只有當樓價回歸到合理的價位，才可使經濟恢復可持續的健康發展！

本文作者陳思進為加拿大皇家銀行風險管理部資深顧問。擔任央視紀錄片《華爾街》顧問。（BWCHINESE中文網）