郭凡禮：養老地產進入探索期 外圍發展環境欠佳

文/郭凡禮

近期住宅市場行情看空，購房者觀望情緒較濃，開發商資金趨緊，壓力陡增，未來行情不樂觀。數據顯示，截至4月底，全國35個城市新建商品住宅庫存總量環比增長2.6%，同比增長19.5%，創下2010年以來近5年的歷史新高。庫存增長，並非僅限於業內理解的三四線城市，還包括一些一二線城市，至4月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3032萬平方米、18063萬平方米和3796萬平方米，環比分別增長4.6%、2.4%和2.4%，同比分別增長12.4%、19.2%和27.6%。

中投顧問研究總監郭凡禮，房企前期積極拿地開發，現在市場行情不好的情況下，為了盡快回籠資金，競相打折促銷，導致市場新增商品房供應量有明顯上升，而購房者徘徊、觀望，買房不積極，導致市場整體上出現供大於求的現象。這種供大於求並不單純的指所有的房屋供給對應所有有買房需求的人們，而主要指針對有能力購買房子的人，是指真實有效的市場需求。

房地產行業周期性的調整，會對企業應對風險的能力和素質提出更高的要求。有遠見卓識、風險意識的房企早已開始進行版面養老地產、旅遊地產、物流地產以及文化創意產業等。一方面可以分散住宅市場上的風險和激烈的市場競爭；另一方面，可以進入新的領域，開拓業務，增加利潤來源。國內老年人口數量不斷增加，養老需求持續增長，養老地產迎來發展的機遇。

養老發展階段與經濟發展水平、老年人口占比密切相關。相關資料表明，對於美日歐等成熟發達經濟來說，普遍的規律是當人均GDP處於1萬美元， 65歲以上人口占比突破10%時，養老市場進入快速發展期；當人均GDP處於2萬美元、65歲以上人口占比介於12%-15%之間時，養老市場步入成熟穩定發展階段。

2013年我國人均GDP接近7000美元，但是老年人口比重遠遠超過10%的比例。全國老齡委辦公室於2012年9月公布的數據顯示，截至2011年底，中國60歲及以上老年人口已達1.85億人，占總人口的13.7%。預計到2025年，老年人口總數將超過3億。這說明我國已經進入未富先老的局面，老年人口比重的持續增加，但是人均GDP卻沒有達到應有的水平。消費購買能力的強弱也對養老地產的發展模式、發展速度等有明顯的影響。造成當前的養老地產主要滿足資金實力較強的高階老年群體，而中低階養老地產乏人問津，這也是市場規律使然。高階人群畢竟有限，且還有不少有實力入住高階養老住宅的人群選擇居家養老或者社區養老，這增加了養老地產客戶群開拓難度。

除此之外，養老地產還面對土地獲取方面的問題。根據《劃撥用地目錄》，老年人社會福利設施用地屬於“非營利性社會福利設施用地”，可以以劃撥方式取得。但是行業渾水讓此福利很難實現。不少開發商打著養老地產的噱頭，拿地建房子，然后賣房子，並沒有實際投入到養老地產后續開發運營中。地方政府如果劃撥土地給開發商面臨被問責的風險，另一方面，養老地產短期內盈利難，而地方官員對政績的需求十分明顯，這也導致地方政府在促進養老地產發展方面不積極。

國內養老形勢愈加嚴峻，養老地產也開始進入試水期，外圍環境的欠佳讓養老地產舉步維艱。未來促進養老地產發展還需政策層面的支援。

（作者系中投顧問產業與政策研究中心 研究總監）