中投顧問：理性面對樓市現階段行情

近期，國家統計局公布的數據顯示，1~3月，全國商品房銷售量價齊跌，房地產開發投資、新開工面積、土地購置面積等核心數據均不好看；據中國指數研究院監測，4月，全國100個城市中近半數房價環比下跌；4月，上海易居房地產研究院監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1266萬平方米，環比減少4.7%，同比減少 21.0%。

中投顧問研究總監郭凡禮表示，三四線城市樓市行情不好尚在人們可以理解和接受的范圍內，因為缺乏產業支撐，經濟不夠繁榮，人口聚集乏力等，樓市供給大於需求，庫存高企，房價有所下滑是必然。但是一線城市成交量的走低，無疑讓各界開始有所擔憂樓市的整體行情，擔憂未來國內宏觀經濟的走勢。

據中國指數研究院監測，4月，北上廣深四個一線城市商品房成交面積環比漲跌幅分別為-20%、-27%、-14%、7%；1~4月，北上廣深商品房成交面積分別下降50%、20%、10%、33%。一線城市成交量的下滑，雖然並不伴隨房價的下滑，但是可以反映出市場情緒。很明顯，一線城市購房者並不積極，市場觀望氣氛較濃，房價雖然不下跌，但是上漲的空間較小、面臨的壓力較大。

在這種情況下，假若購房者持續不入市購房，那么對房企而言是一個巨大的挑戰。一線購房者在當前情況下出手購房會出於怎樣的心態和目的呢？第一種，剛需購房者急需購置婚房；第二，當前房價尚在穩定、徘徊的期間，購房者害怕現在如果不買，未來房價會進一步的上漲。因為之前房價“只漲不跌”的行情確實讓不少猶豫不決的人后悔不已。在買與不買，何時買，在哪買等一系列的糾結事情的纏繞下，購房者不僅花費了時間成本，更忍受著內心的斗爭和煎熬，終於等到最後一根稻草，出手買房了。在這種情況下的群體不太多，更多的人在持幣觀望，因此樓市成交量有明顯的下滑。

樓市小陽春不再，未來是否會有“五月紅”呢？市場上有一種聲音稱，當前樓市不景氣，整體購買力在積蓄和累積，未來當房價有了一定程度的下滑，達到人們的心理預期，人們會爭先入市購房，會導致又一輪恐慌性的房價上漲，房價有可能又被推上一層樓。更有房產大佬發言稱，一季度唱空樓市；二季度說房企花錢雇人排隊購房，虛造聲勢；三季度罵房企捂盤惜售，導致房價持續大漲。這樣的言論與當前一味唱衰樓市的聲音還好聽些，不一樣的聲音給人不一樣的思考。不過同一旋律不可能永遠上演，行業周期性波動的規律不會消失，房企期待的三四季度房價的再次恐慌性上漲恐怕不會向以前一樣輕易出現。

對於三四線城市，住房庫存量壓力大的情況，房企平價跑量依然是首選。地方政府也積極為房企營造有利的外部環境。早在去年8月份，此輪限購放松傳聞便已於溫州拉開帷幕。今年，除南寧之外，安徽、杭州、無錫、天津等多個城市也已在尋找放松樓市調控的突破口。日前，無錫宣布從5月1日起，該市購房入戶門檻從70平方米降至60平方米，意在刺激購房者消費；杭州蕭山區則通過下調土地競買金為開發商舒壓解難；安徽銅陵市政府也出臺了相關意見，並在住房公積金貸款、契稅補貼等方面擬定了一系列利好政策；鄭州市房管局也透露，在國家政策允許的情況下，未來將可能根據市場形勢，對購房政策適時進行調整。

自從杭州打響樓市降價第一槍，隨后不少城市爆出大幅降價的訊息，但實際上並沒有如此嚴重大幅度、大面積的降價潮出現。目前只有杭州、常州、成都、沈陽、寧波及惠州等6個城市有樓盤采取直接降價的方式促銷，且降價項目以高階樓盤為主，降價幅度在5%至25%。在全國二十余個城市中，真正出現直接降價的城市只有6個，實質性降價樓盤也不過9個，其余多為減少首付成數、特價房、團購房等常見的促銷形式。對於房企而言，拿地時間早，地塊相對便宜的，即使稍微降價，目前依然有利可圖。

2014年樓市不會一帆風順，但是也不會從此一瞥不振。理性面對樓市現階段行情，清楚樓市實際情況，積極采取合理的措施應對，有利於化解危機。

（作者系中投顧問產業與政策研究中心 研究總監）