REITs已處於高點了嗎

作者：Edward Mui

許多投資人懷疑 REITs 是否已處於高點，而升息前景，也將影響產業價值水平。利率上升的環境為該產業成長前景及預期報酬都帶來壓力。藉由此文，晨星美國股票分析師 Edward Mui 討論升息對房地產市場的影響及其長期風險。

一如整體市場，房地產行業已自 8 年前的經濟衰退中緩慢復甦。我們目前看似處於房地產市場循環的後段，許多 REITs 的使用率處於歷史高點，租金仍強勁成長，且高水平價值不僅源於市場需求，也同時來自長期低利環境的支撐。在美國聯準會升息的預期心理下，市場對接下來 12 個月中，升息對房地產產業的成長與價值影響抱持許多疑問。在未來一年中，Mui 預期房地產市場仍有強勁需求。目前我們尚未見到任何足以拖累需求成長的因素，更別說發生如同 2008 年－2009 年的成長停滯，即使房租成長及使用率已從歷史高點放緩。

◆利率上升對此產業的短期影響

利率之所以對 REITs 及房地產產業重要的原因在於：房地產是屬於資本密集的產業。REIT 及房地產投資人需要充足的流動性、資本市場的便利性，來進行能支撐房地產市場發展的行為，包括購買建築物、新建案開發、與新租戶簽約，甚至單純為了活化營運資本。

美國 10 年期公債殖利率為房地產產業心理層面的基準指標。如眾所周知，美國 10 年期公債殖利率已多年處於歷史低點，以至於市場擔憂升息的可能性。短期而言，此一心態對房地產價值水平將造成壓力。目前任何調高利率的做法，都表現了對經濟表現足以保持聯準會目標通膨率的信心，而未必是由於資本市場活動的放緩、或者過高的流動性。短期內升息，即使可能因債務成本上升而拖累 REITs 的表現，但未必代表對房地產或整體市場前景釋出負向訊號。

◆利率上揚未必代表趨近房地產產業循環的末端

房地產市場循環的結束可能肇因於某些影響投資人信心的負面因素或市場的意外波動，進而導致資本市場表現停滯、整體需求減少。2009 年，供給過剩、過度槓桿，及金融市場內的破產，導致市場流動性及需求都降低，而影響房地產市場表現與價值。自經濟衰退以來，我們未必會再經歷相同的風險，房地產的擔保標準已更為保守，以至於新建案的供應量相對較低，也造成現今房地產市場的正向表現。

◆利率之外的風險

若要用一句話來總括房地產市場，那便是「所有房地產市場都各有特色。」投資人必須了解一檔 REITs 的投資組合標的、其個別市場、資產品質、投資表現，以及長期供需的前景。房地產市場循環即將發生，但此產業已在一個新供給受限的環境中，維持相對良好的表現及高需求。投資人可能會在特定市場與資產類別中發現供給壓力，然整體而言，美國市場供需尚未失衡。

◆房地產產業的強勁區塊

過去幾年中，受到市場交易轉變的影響，部份房地產市場甚為強勁。電子商務蓬勃發展對工業用房地產的影響，帶動倉儲及輸送中心的需求。同時，受到千禧世代以租賃代替購買的新觀念，公寓的需求增加。千禧世代遞延重要人生階段的決定，如：婚姻、生育等，進而選擇保持彈性及自由的態度，此現象同時增加了對市中心、郊區公寓的需求。

◆其他房地產產業中的風險

Mui 認為房地產產業長期的風險都與科技相關。舉例而言，未來配送能力的改善，將縮短電子商務業者所需的海運時間。此外，自動駕駛汽車引入電子商務市場，或是目前為了降低線上購物與實體店面購物體驗的落差，而被積極開發的無人飛機，都將對房地產產業帶來不同風險。

雖然去發想這些具有重大突破的巧思，並在接下來 10 到 20 年的人生中實現，是很有趣的一件事。然而，Mui 認為這些構思都有其立即需求，除了為了購買商品外，也為了創造貼近民眾生活的環境及房地產，亦鼓勵民眾多去戶外走走，遠離電子設備。所有的巧思都是為了為消費者創造價值，並驅動實體建物的需求。

◆投資建議

有鑒於市場對升息前景的擔憂、需求的放緩 (Mui 認為這是一個循環週期性因素，而非結構性因素)，REITs 表現正面臨拉回。若觀察長期價值，在我們所觀察的標的中，仍可找到可投資價值。在眾多房地產產業中，我們最為青睞的是健康護理產業。該產業表現在所有市場循環中，波動度相對較低。在論及世代交替、人口結構方面，大規模的戰後嬰兒潮需要健保資格，以至於驅動健康護理服務的需求，並持續嘉惠健康護理 REITs。此外，即使有大量成長的戰後嬰兒潮人口，投資人還是要尋找財務健全、具有營運績效的業者，如此才能掌握機會、獲得良好服務並達到最佳的資本配置。

最後，Mui 提到，即使我們對接下來 12 個月或 24 個月的行進方向充滿不確地性，REITs 是提供給長期投資且具耐心的投資人，此群體不會因為循環週期或市場突發事件而決定提前出場。或許前途充滿荊棘，但獲利仍然可期。

(本文由晨星美國撰寫，晨星台灣編譯)

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