自貿試驗區擬推廣混合用地，土地用途變更“掛鉤”補繳地價

上海自貿試驗區管委會一名了解規劃進展的官員披露，未來上海自貿試驗區土地調整的方向，和現行土地規劃編制方式可能不太一樣。現在基本上工業用地就是工業用地，倉儲用地就是倉儲用地，未來上海自貿試驗區內的土地，可能更多的會是一個混合用地、綜合用地的概念。

上海自貿試驗區土地二次開發的規劃，正在加速制訂。

4月22日，在回應有關自貿試驗區土地二次開發的提問時，上海自貿試驗區管委會常務副主任戴海波提到，管委會正對上海自貿試驗區的規劃和土地如何適應產業發展進行研究。具體辦法還沒出來，但總的原則，採取問題導向、需求導向，從產業實際發展需要出發，採取更加靈活便捷的管理方式，支持產業發展，“一定時候，會向社會公佈。”

戴海波是在當天召開的上海市政府新聞發布會上，作出這番表述的。

可能推廣綜合用地

同一天，上海證券報援引上海自貿試驗區土地拍賣相關人士的話報導稱，上海自貿試驗區土地流轉相關條例近期有望公佈。

按這名土地拍賣人士的說法，上海自貿試驗區的土地持有者在補繳差價後，可選擇將工業用地流轉為具有工業用地、商業用地與辦公用地三種屬性的綜合用地。具體來說，土地所有者擁有的土地性質為工業用地，那土地所有者只能在土地上造最多兩層的倉庫。而流轉為商業用地後，所有者可以直接造數十層樓的寫字樓，並將其出租獲利。

針對這一表述，戴海波回應說，土地流轉多指農地，自貿區內土地是二次開發的概念。

上海自貿試驗區管委會一名了解規劃進展的官員告訴早報記者，相關工作他們正在抓緊做，但時間都還沒有定。

方向已漸清晰。

上述官員披露，未來上海自貿試驗區土地調整的方向，和現行土地規劃編制方式可能不太一樣。現在基本上工業用地就是工業用地，倉儲用地就是倉儲用地，未來上海自貿試驗區內的土地，可能更多的會是一個混合用地、綜合用地的概念。工業用地、商業用地、辦公用地在這幅地塊中佔多大比例，決定土地持有者要補繳多少土地款。

當然，這名官員也強調，未來上海自貿試驗區內每一塊地的用途分類比例，以及所做的功能定位可能都不太一樣，“每塊地中，商辦用途土地的比例是有限制的，不是說誰想做什麼，多出錢就可以做的。”

“總的來說，是以產業需要為前提，同時要便捷。不僅僅是改變容積率或補繳土地出讓金那麼簡單。”戴海波4月22日也說。

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“關鍵看補繳土地價款”

官方謹慎，企業也在觀望。

一名在上海自貿試驗區持有近萬平方米倉儲用地的企業高管說，土地性質轉變涉及補繳地價款，未必划算。對倉儲企業來說，如果補繳的地價款過高，它們可能未必願意去申請土地轉性，因為土地性質轉變後，還要涉及重新建設的成本，這個回收成本的周期就會比較長。除非企業本身有比較好的設想或者計劃，單單是蓋點辦公樓出租，意義不大。

上海自貿試驗區土地二次開發，一直備受業界關注。

早在去年11月，上海市委常委、上海市副市長、上海自貿試驗區管委會主任艾寶俊在回答記者提問時就曾介紹，上海自貿試驗區範圍內，目前70%左右的土地是工業用地，有30%的空間發展服務業。“下一輪的發展，需要進一步創新研究土地利用高效模式，在確保生態環境友好的前提下，利用好空間。”

戴海波在4月22日的發布會上也坦言，上海自貿試驗區土地面臨二次開發的問題。

“我們是在4個海關特殊監管區域的基礎上建設自貿區，原來的土地大部分已有企業入駐，工業用地怎麼適應服務功能的拓展，有個二次開發的問題。”戴海波說，以前保稅區主要是保稅倉儲、加工貿易和一部分物流，而上海自貿區以“國際貿易、金融服務、航運物流、專業服務、高端製造”5個方面作為主導產業，與此相適應的，產業功能的調整，必然帶來形態功能的調整。

目前上海自貿試驗區內最大“地主”是外高橋（600648）。

4月9日，外高橋發布的一則公告提及，該公司在上海自貿試驗區內已建物業建築面積325萬平方米，在建物業建築面積140萬平方米，未建物業建築面積384萬平方米；其中，廠房倉庫的建築面積分別佔比83%、54%和28%。