《中國樓市》一季20大內房售樓升73% 二季投資續升溫

中國3月經濟回暖跡象明顯，當中市場焦點的房地產投資於首季更錄得名義增速達6.2%，為首季GDP增長貢獻了0.6個百分點。中國樓市是否已全面復蘇，並擺脫了以往作為拖累經濟增長的負擔?

據申銀宏源跟?的20餘家大中型房地產開發商數據顯示，2016年一季度合計錄得合約銷售4760億元(人民幣.下同)，較去年同期的2750億元增長73%，相當於今年合約銷售目標完成率的24%。

中國樓市於3月加速反彈，申銀宏源報告分析，主要受惠於持續的政策刺激而產生的消費者需求，以及去年同期基數較低所致。3月份內地的房地產投資和新開工延續上行趨勢，並得到穩固；例如房地產投資於2016年首兩個月首次由負轉正並增長3%，這是自2014年初開始以來首次；同樣新開工面積於2016年首兩個月亦由負轉正增長達14%，3月增幅進一步擴大至27%。

申銀宏源: 內房2016市盈率只有7.6倍

申銀宏源認為，房地產行業的城市間分化仍在持續並趨明顯，在個別一、二線城市為抑制不斷?漲的房價而出台一系列緊縮政策的同時，三四線城市庫存高企，去化艱難。申銀宏源預期，今年以內政府層面對房地產去庫存的大政策方向不會改變，而鑒於寬鬆的流動性難以掉頭，庫存健康而致遭受嚴厲緊縮的核心二三?城市，將成為全年最益區域。

目前內房估值約43%淨資產折價，2016年市盈率7.6倍，市脹率0.7倍，仍顯著低於5年歷史均值均水平；維持行業超配評級，持續政策驅動的行業基本面復蘇是未來的主要催化劑。該行推薦布局在核心二三?城市的開發商，強勢企業包括中海外(00688-HK)、華潤置地(01109-HK)和龍湖地產(00960-HK)，弱勢企業包括遠洋地產(03377-HK)、合景泰富(01813-HK)和融創中國(01918-HK)。此外，該行對負債規模大的公司繼續維持謹慎。

3月內地樓市表現

 註: 貨幣為人民幣

資料來源: 國家統計局/ 申銀宏源

交通銀行: 二季房地產投資料實質升逾10%

一季度全國房地產開發投資17677億元人民幣，同比名義增長6.2%，扣除價格因素實質增長9.1%。交通銀行報告預期，二季的實質增幅有望逾10%，原因是銷售恢復動力，政策面持續發力，資金面繼續給力，加上去年同期基數低，上半年投資改善趨勢有望保持。至於全年表現則持謹慎樂觀態度，投資增速總體回升幅度有限。一方面，三四?是土地成交和新開工面積的主導，在去庫存階段，大部分三四?城市土地出讓受到限制，新開工規模難有較大提升，制約投資上拉動力；另一方面，一?和部分重點二?城市政策面或以維持市場穩定而趨於從緊，在對銷售端降溫的同時也將對投資端產生抑制作用。

一季房地產開發企業土地購置面積3577萬平方米，同比降11.7%，跌幅收窄。報告指主流房企繼續布局一二?，特別是蘇州、武漢等二?重點城市，其土地市場近日升溫態勢明顯，部分二?城市成為土地市場價值洼地。三四?城市受制於去庫存任務的進行，土地市場難大有起色。

房地產總體政策面放鬆已持續了一年半，成交復蘇由一?向二?、向三四?城市分層向下傳導的趨勢明朗。另一方面，敏感的一?樓市由於升溫過快而面臨階段性調控收緊，特別是對購房資格門檻提高，同時限制了投資投機資金的流入和非當地戶籍居民的剛需入市，導致作為第二梯隊的二?重點城市分流了一部分來自一?城市的不動產購置需求。若這些城市量價升溫過快，也可能面臨政策收緊。

野村: 信貸支持的樓市增速不可持續

不過野村認為中國樓市仍有隱憂。一季度中國經濟增長雖然獲地產市場和金融服務行業支持；然而這兩個行業增長主要受惠於強勁信貸支持，但同時引致這兩個行業面對中期金融風險，中國地產市場和金融服務行業將面對下行壓力；而受信貸支持的急促擴張勢頭亦將不能持續，因此該行維持2016年中國經濟(GDP)增速為6.2%。

一季度，中國GDP增速為6.7%。野村分析，當中來自房地產對GDP貢獻達0.6個百分點，同比增加0.4個百分點；而其他服務貢獻亦增加了0.2個百分點至1.9個百分點。這些貢獻水平較2012至2014年首季的平均水準為高。

中國70大城市樓價於3月上升，1線城市按月環比升3.3%，二線城市升1.5%，三、四線城市則由0.1%加速至0.3%。不過，野村認為獲調查城市均為較大規模及經濟較佳城市，並對三、四線城市表現有所高估，這些地方庫存依然相當嚴重。未來進一步推出寬鬆措施空間有限，樓市反彈未必持久。野村維持2016年底中國房地產市場投資為-1%。

記者: 周燕芬

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