4000萬傭金招租 潘石屹能否打贏資金回流之戰

外幣貸款比例過高而帶來的匯率風險，正在促使SOHO中國加大「去外幣貸款」的力度，去年潘石屹已經開始頻頻提前回購優先票據，這對SOHO中國的資金量提出了較大的要求。現在，潘石屹准備通過眾包渠道和出售非核心物業加快資金回流，而擴張二線城市也已經進入他的計劃表中。

從去年開始，美元加息致使海外融資成本上升，多家國內開發商開始減少海外融資額度比例。SOHO中國也在今天表示，要降低外幣貸款比例至零，但要將占貸款總額70%的外幣貸款降低到零，SOHO中國必須要增加資金回流規模。

業內人士指出，匯率變動將影響企業的財務支出情況，如果利息支出增加，將直接侵蝕公司利益，這是一個不能輕視的問題。

抵御退租壓力

P2P企業退租以及辦公物業體量的增加，給SOHO中國加快出租的計劃制造了門檻。

在4月14日SOHO中國的渠道分享會上，SOHO中國董事長潘石屹坦言，「P2P企業退租對SOHO中國的影響主要體現在上海虹口項目，來自北京市場的影響還不太大，但以後在軟件開發、招租方面要防范類似的市場風險。」

除了P2P企業退租的突發事件，SOHO中國更應重視的是市場供應增加帶來的競爭。

第一太平戴維斯市場報告指出，未來一段時期辦公物業將持續放量，年內將有 67 萬平方米新增供給入市,加大北京市甲級寫字樓出租率下行壓力, 租金增長空間也受到限制。

為提高SOHO 3Q出租率及市場占有率，SOHO中國宣布將在4月15日至6月30日期間，把3Q眾包的傭金比例從原來的8%上調到15%，高於目前10%的平均市場水平。

據了解，SOHO 3Q眾包模式在去年10月開啟，所有個人和公司加入3Q銷售網絡都可以成為3Q伙伴和3Q聯盟。

「截至目前，已經有3400多名3Q伙伴以及80家3Q聯盟加入銷售，眾包訂單累計成交1177單，簽約金額超過1個億，累計發放傭金總額達420萬元。」SOHO中國總裁閻岩向對現場媒體介紹稱。

業內人士指出，辦公物業的傳統租賃方式周期很長，而3Q中心通過手機端APP、公眾號等方式建立了線上眾包平台，3Q伙伴／聯盟通過手機端就可以達成整個訂單過程，SOHO中國也將在客戶支付後的第一時間通過手機端支付傭金，大大縮短整個租賃周期。

不過，3Q中心的眾包模式也隱藏着一定的管理問題，由於加入眾包的3Q伙伴／聯盟比較多元化，在客戶信用度、客戶資質等方面的把控程度較低，這方面有着潛在的管理風險。

據了解，截至今年4月，SOHO 3Q中心將達到15個，15000多個辦公座位，主要分布在北京、上海等核心地段。

外幣債務風險凸現

據SOHO中國相關負責人介紹，上述眾包傭金政策將在北京及上海等3Q中心推廣，以15%傭金比例和3Q中心的可出租量計算，北京和上海可發放傭金總額分別為2100萬元和1900萬元，傭金池子共計4000萬元。

如果上述計劃傭金全部發放，按照15%的傭金比例計算，從4月15日至6月30日通過眾包達成的租金收入就將達到2.67億元左右，而去年SOHO中國全年的租金收入也不過10.52億元，全年營業額約9.95億元。

事實上，在SOHO中國計劃通過提高傭金加速現金回流的同時，上海SOHO世紀廣場的出售也在同步進行，目前正在競相報價階段，最後一輪報價是下星期一。

潘石屹表示，出售該項目的初衷是降低外幣貸款風險，不是為了重回銷售老路，而且上海SOHO世紀廣場並非SOHO中國核心資產，如上海外灘SOHO、光華路SOHO等核心資產是不會銷售的。

「我們目前持有物業體量是172萬平米，從負債情況來看，完全可以百分之百的持有下去。可是我們碰到一些問題，我們前一段時間外幣貸款持有率比較高，和人民幣貸款比是7：3，人民幣兌美元的匯率變化無法預知，歷史上匯率風險讓很多公司破產，所以無論是漲是跌我們都不願意承擔匯率風險。」潘石屹表示，SOHO中國的目標是將外幣貸款降到零。

同時，潘石屹也表示，僅以上海SOHO世紀廣場的出售資金還不足以達到這一目標。

據SOHO中國2015年業績報告顯示，截至2015年12月31日,SOHO中國銀行(601988,股吧)貸款共計約人民幣162.67億元，優先票據與銀行貸款總計約人民幣178.82億元，占總資產比率約為25%。同時年報中指出，若干銀行存款及銀行貸款以港元及美元計值, 同時本集團的優先票據以美元計值。

二線城市將成戰場

對SOHO中國當前的共享辦公模式來說，要增加經營業績必須要擴大規模。從2012年轉售為租開始，SOHO中國近幾年的凈利潤、營業額等指標都出現下滑，業內普遍關注3Q中心對SOHO中國的業績貢獻和業務拓展。

潘石屹指出，下一步SOHO中國將繼續完善一線市場，並拓展二線核心城市。

「現在15000多個座位的規模並不大，而互聯網平台只有規模做起來，效益才會凸顯。事實上我們的團隊已經接到很多來自二線城市項目的管理需求，但短期內我們還不會冒然進入，目前的主要工作是把管理、服務系統進一步完善、升級，在未來進入二線城市的時候更為順滑。」潘石屹表示。

潘石屹介紹稱，對二線城市的拓展不會以「二房東」形式出現，而是以品牌管理輸出為主，按比例或依協約收取管理服務費用，屆時SOHO3Q中心將形成租金、管理費為主的多種盈利方式。

「除了租金，其實3Q更大的價值在於打造一個平台、一個社區，我們建起來之後，無論是保險、銷售、體檢等各行各業的服務都願意過來，這就是平台的價值。」潘石屹指出。

據介紹，3Q中心目前已經推出3Q會員福利社、3Q合作社、3Q會員社區等平台服務體系，將設計服務、商業服務、交通、教育、醫療、IT 等各行各業的公司、創業者匯聚起來，通過平台發布需求和產品，從而促進合作和商機。

潘石屹表示，未來將堅持以SOHO 3Q為產品、業務重心，並走到更多的城市中去。

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