恒大資本地圖：7個上市平臺

資本市場的“腥風血雨”似乎並未影響到恒大的分拆上市計劃，繼與騰訊共同入股馬斯葛后，恒大旗下恒大淘寶足球俱樂部7月1日宣布即將掛牌新三板，而廣州（樓盤）恒大淘寶也有望成為首支上市的足球俱樂部；2日，恒大又宣布旗下恒大文化也將在新三板掛牌。

恒大對資本市場的野心不僅於此。按照恒大計劃，除了恒大地產這一主要平臺外，恒大或還將擁有七個多元化業務的上市平臺。根據恒大的業務發展情況及同類企業運作方式，我們對這些平臺的上市形式和未來盈利能力進行了梳理和猜想。

恒大足球：計劃登陸新三板

我們在1月的報告中就曾提到，中國足球改革方案發布后，國家鼓勵多元資本投入和通過資本市場發展壯大足球俱樂部，為房企旗下的足球俱樂部單獨進入資本市場提供了想象空間。

由於恒大在足球方面的投入一貫頗為大方，若能掛牌成功，將能減輕恒大的資金壓力，並能進一步加強俱樂部的市場化程度。

相比其他多元化業務，恒大足球的意義較為特殊，最大的作用似乎在於提升整體品牌美譽度和知名度，因此若要作為獨立上市公司，還存在一定問題待解決。根據恒大提供數據，13和14年，球隊每年都會產生5億元左右的虧損，並且從今年1-5月數據來看，年底要扭虧難度較大。恒大計劃掛牌的新三板盡管無需審批，不設門檻，對盈利等也無要求，但投資者必須500萬元起投。這意味著只有較為專業的投資者或機構才能參與投資，而這一群體對盈利等要求往往更高。

不過同時，恒大足球掛牌后也存在一定的機遇。

一方面，如果說俱樂部進入資本市場是中國足球改革的第一步，那么下一步很有可能便是改革足球賽事收益分配機制。電視轉播將引進市場競爭機制，收看足球比賽轉播從免費到收費將是大勢所趨，房企有望通過出售電視轉播權的收入盈利。

另一方面，與阿里合作將帶來互聯網相關機會。作為互聯網巨頭，阿里能為恒大帶來線上技術支援，在了解客戶體驗和針對性產品設計上有豐富的經驗。恒大足球表示，目前已成立互聯網事業部，研究推出足球互聯網金融產品及其他相關產品，結合海量的球迷受眾基礎，通過互聯網模式產生盈利。

恒大文化：計劃登陸新三板

恒大文化的定位與萬達院線(002739,股吧)類似，萬達院線在中小板以21.35元的價格發行后，連續12個漲停，目前(停牌)價格為244.09元，比發行價上漲了近1000%，可見資本市場對類似的上市企業頗為追捧。截至2014年12月31日，公司擁有已開業影院182家，銀幕1616塊，全年共實現票房收入42.1億元，觀影人次1.02億人次，市場占有率14.2%，單銀幕產出260萬元。

恒大與萬達版面的城市能級相似，和萬達院線規模相比，恒大已規劃批復的已建成、在建及準備建設的影城共171個、銀幕1182塊。其中，目前已開業影城25個、銀幕174塊；至今年年底，開業影城共53個，銀幕369塊；至2016年6月30日，開業影城共95個、銀幕663塊；至2016年12月31日，開業影城共155個，銀幕1083塊。自2017年開始，每年新增開業影城超過60個，新增銀幕420塊以上。

若按萬達的單銀幕產出計算，恒大2016年的155家影城全部開業后，全年能獲得的票房收入約為28.16億元。

社區o2o：香港借殼馬斯葛

恒大與騰訊共同以7.5億港元認購香港上市公司馬斯葛增發的新股，占認購完成后已發行股本75%，成為兩大股東

恒大此番與騰訊合作借殼，或是為了拓展社區o2o業務。這也是目前萬科、中海、保利等大型房企都計劃分拆並市場化運作的新板塊。相較之下，恒大的優勢在於：

1，社區及業主資源最多。恒大版面范圍最廣，進入的城市最多，共170多個城市400多個社區，有370萬業主，並且每年新增70萬~80萬人。既有開展社區o2o的基礎，也可以便利地進行各個城市的商品采購和物流配送。

2，多元化業務的整合。恒大健康正在發展的醫療美容業務已經在與社區業務相結合；恒大旗下的乳業、糧油、礦泉水等均能夠通過社區o2o的渠道進行銷售。

3，騰訊帶來的客戶資源。騰訊擁有的客戶資源不言而喻，盡管與多家房企均有合作，但都僅僅是簽署戰略協議，采用股權合作的還是首次。對此自己投資並參與經營的公司，騰訊將更好地提供客戶資源和技術支援。

商業地產：reits

恒大的商業項目亦有登陸資本市場的計劃，有可能通過房地產信托投資基金(reits)的形式在香港上市，參考標的是越秀旗下的越秀房托。

根據恒大2014年報，全年投資物業(商業和停車位)租金收入1.44億元，總價值618.57億元，全年增值93.92億元；竣工的商業物業價值142.95億元，在建商業物業價值121.54億元。

在國家鼓勵金融改革創新的大背景下，綠地、萬科和萬達均利用了政策便利，發行了融資作用的新型金融產品。對於同為房企龍頭的恒大來說，可以選擇的reits路徑包括等待國內頻道重啟，或是盈利達到預期后登陸香港。

海花島：reits

海花島是恒大在海南（樓盤）儋州的島嶼整體開發項目，由三個獨立的離岸式島嶼組成，規劃填海面積約8平方公里，是恒大房地產戰略的重點。

恒大計劃投資400億元，在海花島上打造28種業態526個項目，擁有酒店群、國際會議會展城、博物館集群、主題樂園、海洋世界、水上樂園、環球影視基地、溫泉城、文化娛樂城等。

從已公開的業態來看，海花島內似乎並不包含大量住宅，無法通過住宅銷售來回籠資金，而是賺取租賃運營管理收入，長發周期較長，同樣有可能采用reits方式上市。

快消品：香港借殼上市

許家印在業績發布會上表示，計劃三年內將礦泉水業務分拆上市。同為快消品的糧油和乳業有可能同時作為一個整體，通過借殼方式在香港上市。

2014年，恒大在這三大產業共投入48.9億元。按照恒大計劃，2015年礦泉計劃銷售40億人民幣，糧油計劃銷售25億人民幣，乳業計劃銷售5億元人民幣。根據行業情況保守估計，礦泉水、糧油和乳業的凈利率將在20%以上，高於恒大的房地產主業。若恒大定下的銷售目標順利完成，2015年多元化業務將能為恒大帶來約14億元的凈利潤。

大健康：香港借殼新傳媒

恒大健康是恒大通過借殼新傳媒獲得，為旗下大健康業務的上市平臺，四個業務領域包括互聯網社區醫院、新型國際醫院、醫學美容及抗衰老和養老產業。

恒大互聯網社區醫院與美國內布拉斯加大學醫學中心、南方醫科大學及附屬醫院、廣州醫科大學第一附屬醫院聯手，平臺上共有世界各地的1200名醫生、教授，提供疾病預防、私家醫生、遠程會診、網絡醫療、健康體檢等醫療健康管理服務，並與社區養老中心結合。

醫學美容是與韓國原辰醫療美容集團合資成立醫院，致力開展美容咨詢、整形、皮膚管理、抗衰老管理和口腔美容等熱門醫療美容項目。

新型國際醫院是恒大計劃與哈佛附屬布萊根醫院將共建，已在廣州、三亞（樓盤）、深圳（樓盤）三地實地考察並會談。

結語：

綜上，我們認為，除了拓寬融資渠道、減輕資金壓力外，恒大通過分拆，或能夠解決資本市場對其主業平臺“不務正業”的質疑，以及因估值困難而被低估的問題，便於將企業規模進一步做大，整合業務加強聯動，以達成許家印對恒大集團進入世界500強的目標。