放寬住宅按揭成數上限,購豪宅計入投資移民資格,地產股可以點揀

　　《經濟通通訊社16日專訊》行政長官發表新一份施政報告,宣布放寬住宅物業按揭成數上限,不論是否首置、自住或收租一律調整至七成,供款與入息比率上限一律調整為五成,回復至2009年開始實施逆周期措施以前的水平。施政報告同時優化新投資移民計劃,即日起容許購買5000萬元以上住宅物業,獲計算入投資總額上限1000萬元。本地地產股今日普遍上升,其中恒地(00012-HK)及新世界(00017-HK)都曾飆逾半成。新措施對提振樓市有多大作用?地產股可否再吼?應如何選擇?

*優化投資移民准買5000萬以上豪宅,黃光耀:豪宅將受追捧*

　　行政長官李家超於新一份施政報告表示,將優化「新資本投資者入境計劃」,即日起容許投資住宅物業,相關物業成交價須為5000萬元或以上;投資於房地產獲計算入投資總額上限為

1000萬元。另外,明年3月1日起,透過申請人全資擁有的合資格私人公司的投資,可計入合資格投資金額內。

　　會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示歡迎施政報告優化「新資本投資者入境計劃」,認為可以刺激海外人士及專才對豪宅的需求,並吸引國際投資者重投本港物業市場。集團旗下之豪宅物業如山頂項目及特色單位將受追捧。

*放寬住宅按揭成數上限至七成,供款與入息比率上限調整為五成*

　　另外,李家超表示,考慮到最新經濟及金融環境,在繼續維持銀行體系穩定的前提下,金管局將放寬住宅物業的按揭貸款條件,不論物業價值、是否自用或公司持有以及買家是否「首置」

,按揭成數上限一律調整至七成,供款與入息比率上限一律調整為五成。至於非住宅物業,有關按揭成數上限及供款與入息比率上限亦會調整至同樣水平。

*經絡:放寬按揭成數,料帶動大碼物業及第二套房交投*

　　經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,是次政府進一步放寬按揭成數及供款與入息比率,相信能帶動有能力的投資者入市,料大碼物業、放租物業以及第二套房的交投將有所上升,對樓按

市場屬正面支持。有關修訂同樣適用於非住宅物業,曹德明認為,在現時是一個合適的時間,可讓早幾年受疫情及樓價下行影響較嚴重的中小企業主,更容易出售或加按套現手頭上的非住宅物業以作融資,紓緩部分受影響的中小企業主,亦能支持現時經濟持續復常。

　　此外,政府優化「新資本投資者入境計劃」,容許投資5000萬以上住宅物業,曹德明表示,過往計劃限制申請人須投資非住宅房地產,現時政府優化計劃至容許投資住宅物業,料可進一步引進更多人才以及吸引更多新資金落戶香港,為本港創造更多商機及投資機會,另外可帶動豪宅交投,對住宅物業市場帶來提振作用。

*中原按揭:料刺激買多層樓需求,美聯:今季樓價有望回升3%*

　　中原按揭董事總經理王美鳳表示,金管局全面將按揭成數一律放寬至七成,估計可吸引各方潛在需求買家入市,樓市更具動力多元發展。今年租金續升令現時租金回報率升至平均達

3.5%,部分物業單位的租金回報率更達4%以上,加上本港進入減息周期、樓價見底回穩機會增加,是次按揭成數放寬讓買樓收租人士的按揭成數由六成上調至七成,另對於已有自住物業按揭人士買多層樓收租,首期及入息要求均有所降低,料可吸引更多潛在買樓收租人士入市。

　　美聯物業住宅部行政總裁布少明認為,今次施政報告對本港樓市有深遠影響,相信新措施有助促進物業成交,進而令樓價止跌。估算在眾多利好因素帶動下,第四季一手成交量有望升至5000宗,按季升逾1.1倍,並創22個季度(5年半)新高;二手方面,料同期錄10000宗,按季升近二成。同期樓價預計有望回升約3%,全年跌幅將收窄至5%內。不過,他稱施政報告對人才留港的力度不足,若然採納市場建議放寬高才通在港置業計劃,相信有助增加人才留港的意欲。美聯移民顧問高級策略總監鄭天殷表示,施政報告公布後,即時收到近10宗有關「投資移民」的相關查詢,預期有助刺激更多新投資移民申請來港。

*新盤搶客周末二手成交跌近20%,新地天璽.天次輪238伙沽清*

　　值得一提,近日新盤銷情熾熱,搶走部分二手客源,在剛過去的周末,十大屋苑成交下跌。

　　新盤則繼續熱賣,新地旗下啟德天璽.天在剛過去的周末進行次輪銷售,238伙全數沽清,有大手客斥資5600萬元購入8個單位,發展商加推新一批149個單位,折實價509萬元起,加價2%至3%,最快本周末開售。此外,會德豐地產旗下日出康城PARK　SEASONS,於重陽節長假期周末售出36伙,套現近2億元。另九龍建業旗下將軍澳海茵莊園,3日假期累售15伙,套現逾8500萬元。新世界跟遠東發展(00035-HK)合作發展的啟德柏蔚森系列,3日假期沽出21伙。長實(01113-HK)旗下黃竹坑站Blue　Coast　II收約3000票,按兩張價單236伙計算,超額認購11.7倍。

*瑞銀:物業價格或開始回升,地產股有望持續反彈*

　　另瑞銀近日發表報告指,香港樓價於2018年以來已調整28%,主要由於鎖息上限隨著利率上升而高企。然而,在利率下調、有限供應、人口流入及租金上升的情況下,物業價格或從此開始回升,料至2030年住宅租金複合年均增長率達5%。

　　瑞銀對本港地產股持正面態度,認為行業現價較平均資產淨值(NAV)折讓達56%,仍處於1994年以來的低估值範圍,地產股有望持續反彈,行業首選為恒地　、嘉里建設

(00683-HK)及新地(00016-HK),其中新地目標價由80元升至102元,評級由「中性」升至「買入」;恒地目標價由27元升至30元,嘉里建設目標價由17.8元升至20元,均予「買入」評級。另信和置業(00083-HK)目標價由11元降至10.7元,予「買入」評級。

*郭家耀:新措施可增買家入市意欲,恒地新世界彈力較強可分注吸*

　　宏匯資產管理投資總監郭家耀表示,施政報告推出的新措施對樓市屬正面,可增加買家的入市意欲,其中准買5000萬元以上豪宅計入投資移民資格,應可助地產商減低相關庫存,事實

上現時1500萬元以上物業正缺乏買家。而放寬住宅物業按揭成數上限,亦可提高置業靈活度。此外,相信本港會繼續跟隨美國減息,近期新盤銷情也不錯,加上新措施加持,對於恒地及新世界此類庫存高、債務負擔重的地產商特別有利,此前它們股價亦跌得較急,料反彈空間也較大,可優先考慮,現價可分注吸納,不過其風險也較大,並要配合大市回穩,而樓市真正復甦亦需要一段時間,不會一蹴而就。

　　地產股今日普遍造好,新地升0.81%收報86.7元,恒地升2.58%報25.8元,長實升1.37%報33.35元,新世界升1.74%報8.2元,信置升2.64%報8.57元,嘉里建設升3.71%報16.78元,惟港鐵(00066-HK)跌2.36%報29元。另李家超表示,港府已向中央請求進一步優化內地居民來港旅遊簽注,包括恢復深圳一簽多行,收租股亦造好,九龍倉置業(01997-HK)升1.22%報24.9元,領展(00823-HK)升0.66%報38元。

撰文:經濟通市場組、採訪組　整理:李崇偉