憧憬美國大幅減息地產股逆市造好,大行看法仍審慎可以點揀?

　　《經濟通通訊社5日專訊》美國上周五(2日)公布的數據顯示就業市場顯著降溫,市場對經濟衰退憂慮增加,聯儲局9月減息0.5厘機會急升至逾七成。在買家偷步入市下,本港十大屋苑周末成交回升,並刺激地產股今早顯著造好,其中新世界發展(00017-HK)飆近8%,為表現最佳藍籌。不過,大行普遍對行業維持審慎,料樓價仍有下跌空間,建議謹慎選股。若想買地產股,可以如何選擇呢?

*美9月減息0.5厘機會急升至逾七成,大行紛調整預測*

　　美國7月非農就業職位僅新增11.4萬個,遠低於市場預期的17.5萬個,創3年半新低,且失業率升至4.3%的近3年新高,符合「薩姆法則」(Sahm　Rule)的經濟衰

退定義。利率期貨顯示,市場現時認為聯儲局9月減息0.5厘的可能性超過70%,較上周四(1日)的22%顯著上升,另預估到年底前總共減息約1.25厘的可能性亦由2.6%大升至43.2%。

　　多間大行亦調整對聯儲局減息的預測。麥格理和高盛預估聯儲局可能在年底前的全數三次會議上減息。花旗料局方在9月、11月連續減息0.5厘,12月則減0.25厘。摩通預測9月和11月各減息0.5厘,接下來每次會議都會減0.25厘。

*十大屋苑周末成交回升,美聯:買家偷步入市「租轉買」料增*

　　中原地產十大屋苑在剛過去的周末錄得11成交,按周回升83.3%或5宗,創近14周新高,零成交屋苑降至3個,而美聯十大藍籌屋苑合共錄得約9宗買賣成交,按周增加約五成。

　　美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,日前美國聯儲局暗示9月大有機會減息,只要未來本港按揭利率同步下調,在近期租金愈升愈有下,相信樓市其後或會重現「供平過租」的現象,促使租客加速「轉租為買」;同時,減息有望提振整體樓市表現,令買家憧憬未來樓價重拾升軌,亦有助刺激準買家偷步入市,預期8月一手成交有望達到1000宗水平,二手則錄約3400宗水平。

*中原CCL按周升0.21%結束6周連跌,今年仍累跌4.1%*

　　中原地產研究部高級聯席董事楊明儀上周五表示,中原城市領先指數CCL最新報141.11點,按周升0.21%,終止6周連跌。本周CCL仍處於近8年低位,重返2016年10月初時水平,2024年累跌4.14%。

　　本周指數是反映7月13日啟德柏蔚森I首輪銷售,以及7月8日屯門黃金海灣.意嵐公布首張價單折實平均呎價創同區8年新低當周的市況。發展商減價推售新盤,首輪銷情理想,而且

市場憧憬減息,樓市氣氛略為回穩。CCL近4周在140至141點徘徊。一手新盤搶去不少購買力,業主觀望減息,二手樓市繼續拉鋸受壓,相信整體樓價跌勢不變,但下跌幅度緩慢。

*瑞銀:首選恒地嘉里建設料續穩定派息,富瑞:應謹慎選股首選新地*

　　值得一提,上周有多間大行就地產股發表研報,其中瑞銀指,大多數本港地產公司目前股息率已達到7至10%,提供了一定程度的買進機會,市場預期美聯儲將於今年減息,當市場對減

息持樂觀態度時,預期具有可持續派息率和有吸引力估值的公司表現優於大市,而開發商可能面臨周期性衰退,惟一旦利率變得更加有利,房地產銷售和價格可能會穩定下來。將優先選擇具有可持續每股派息的發展商,而非地主,恒基地產(00012-HK)和嘉里建設(00683-HK)為該行首選,亦看好太古地產(01972-HK),因目前的高股息率或能持續,新世界發展、恒隆地產(00101-HK)和希慎興業(00014-HK)重設股息機會較大,而恒地和嘉里則可能會維持穩定派息,因為它們的財務狀況不斷改善。

　　富瑞指,考慮到本港發展商未來資本支出、利息資本化和固定債務再融資,相信並非所有地產商利息開支見頂,建議投資者應謹慎選股。該行首選新地(00016-HK),認為其具有相對於同業的彈性利潤狀況及資產負債表管理良好。較低的利率是香港地產行業的積極催化劑。然而,市場復甦需時,而且企業的基本面改善可能會不平衡。完工規模較大、固定利率較高或資本開支不斷增加的公司,或難以在損益表上看到顯著的利息節省,相信涉及以上情況的公司包括新世界、恒地、恒隆地產、希慎。對於樓價,該行繼續預期今年將錄中個位數跌幅,並料明年在減息支持下有個位數復甦。

*摩通對行業維持審慎偏好信置領展,滙證指部分地產商前景漸改善*

　　摩通表示,香港地產股將會在未來數月逐漸公布中期或全年業績,料行業核心每股盈利平均跌7%,主要是受到較低租賃收入,發展項目毛利受壓及融資成本上升影響。大部分地產股的每

股派息應該會持平或輕微上升,但料12隻地產股中有3隻會減少股息,九龍倉置業(01997-HK)及恒隆地產有較高下行風險。而對整體行業仍維持審慎立場,更多的潛在的不良資產處置可能推動資本化率擴張,導致資產進一步貶值。即使降息成真,也不預期會有持續的優異表現。摩通偏好信置(00083-HK)及領展(00823-HK),對新世界及九龍倉置業審慎。

　　滙證稱,香港房地產行業7月開始跑贏大市,上半年銷售1010億元,超過2023年全年。雖然市場存在經濟逆風及旅遊業復甦弱於預期等問題,但鑑於部分公司去槓桿化,或部分錄得銷售額回升,有些公司業務前景開始改善,隨著業務正常化,應有助結束減派息周期,從而使房地產行業更具吸引力。不過,由於該行調整本地地產股盈利預測,故除了新世界,下調所有本地地產股目標價,當中以希慎及長實(01113-HK)下調幅度最大,希慎目標價由13.7元降近20%至11元,予「持有」評級;長實目標價由46.1元降約10%至41.4元,予「買入」評級。

*陳政深:經濟不明朗料樓價續跌,對地產股看法中性寧揀領展*

　　艾德金融執行董事陳政深指,美國減息對地產股有利,一方面可令買家節省供樓成本,增強購買力,另方面可減低地產商在加息周期中承受的高利息支出,而此前地產商因市況差推盤較慢

令項目積壓,資金未能及時回籠,令融資成本上升,此方面壓力相信亦可藉減息加快推盤而紓緩。再者,地產商的管理層本身多數同時是其大股東,派息較慷慨,加上快將減息,料對股價有支持。不過,買家的購買力主要仍要視乎經濟周期,現時本港經濟不明朗,會降低買家入市意欲,料樓價不論跌多跌少仍會向下走。因此,對地產股看法中性,股價相信應差不多見底,但料難大升。

　　陳政深續指,以收息角度來看,也不建議買入地產股,惟房託基金(REITs)可吼,尤其是領展(00823-HK),因其90%收益用作派息,且旗下大部分商場物業都與本地民生消費相關,內地及海外業務佔比很小,具較強防守力,且股份自上市以來多數以溢價交易,而現時市帳率已跌至0.5倍,股息逾7厘,有一定吸引力,現價已可吸納。

　　本地地產股今早普遍造好,其中新世界半日飆7.88%收報7.67元,新地升4.37%報70.45元,恒地升3.43%報22.65元,長實升3.67%報31.05元,信置升0.62%報8.13元,嘉里建設升2%報13.24元,太古地產升3.74%報12.76元,希慎興業升2.48%報10.76元,恒隆地產升2.52%報5.69元,九龍倉置業升6.65%報19.88元。領展則升4.62%報35.1元,港鐵(00066-HK)升3.37%報26.05元。

撰文:經濟通市場組、採訪組　整理:李崇偉