內房股如何部署?

　　《經濟通通訊社19日專訊》中共二十屆三中全會昨日閉幕,公報提到要落實好防範化解房地產等重點領域風險的各項舉措,但無公布對房地產新的刺激政策。內房股早兩日憧憬會有政策出台股價向好,隨著憧憬落空,今日全面下挫,其中華潤置地(01109-HK)及龍湖(00960-HK)都插逾半成。不過,摩通相信若內房銷售轉弱,中央將出台更多政策。另有機構指,7月多個城市成交量有所回落,但料在利好政策不斷下,後期大概率延續企穩態勢。亦有券商指內房基本因素改善,可吼優質國企內房,此類內房股是否可再留意呢?

*摩通:三中全會無公布內房新政,惟若銷售轉弱料中央將出招*

　　中共二十屆三中全會公報提到,全會強調要堅定不移實現全年經濟社會發展目標,要落實好防範化解房地產、地方政府債務、中小金融機構等重點領域風險的各項舉措,並要統籌推進財稅

、金融等重點領域改革,增強宏觀政策取向一致性;要落實好宏觀政策,積極擴大國內需求,因地制宜發展新質生產力,加快培育外貿新動能;要健全因地制宜發展新質生產力體制機制,健全促進實體經濟和數字經濟深度融合制度。

　　摩通發表研報指,三中全會關注於中長期改革議題,一如預期並無公布內房新特別政策。然而,如房地產銷售(尤其是房價)轉弱,相信中央將出台更多政策,而下一個可能的時機是7月底的政治局會議。預期在基本情況下,假如內地8月份房地產銷售轉差,估計中央將於8月底或9月推出更多支持措施。從歷史上看,在實際政策宣布前,市場通常會出現各種猜測,因此內房股價亦會上揚,但如沒具體措施出台或規模溫和,內房股應只是短暫反彈。

*克而瑞:7月多個城市成交量回落,惟後期大概率延續企穩態勢*

　　另方面,據克而瑞研究中心監測數據顯示,儘管進入7月,多個城市成交量有所回落,但預判得益於5月以來從中央到地方利好政策不斷,目前仍處於存量需求釋放周期,加之當前供應、

成交基本也降至階段性低位,後期大概率延續企穩態勢,環比持平6月,基於去年7月為全年低點,預期7月同比降幅也將大幅收窄甚至轉正。

　　而內房上半年銷售繼續偏弱,克而瑞表示,百強房企累計銷售操盤金額18518.3億元人民幣,按年降低39.5%,降幅收窄4.7個百分點。單計6月,百強房企銷售操盤金額4389.3億元人民幣,按月增長36.3%,但按年降低16.7%,單月業績規模繼續保持在歷史較低水平。

*建銀國際:內房基本因素改善,整合後有更大上升潛力*

　　建銀國際近日發表研報指,內房基本因素改善,6月數據明顯回升,市場整合後有更大上升潛力。據國家統計局數據,內地樓市在有利政策措施下,連續兩個月改善,銷售由5月按月增長

13.2%加快至6月按月增長50.9%,不過住宅價格跌勢持續,6月70個大中城市住宅樓價按月雖有改善,但按年惡化。近期有關樓市的評論,反映外界揣測樓市見底,雖然復甦的時間及力度仍受爭議,但該行的渠道調查反映外界對市場調整已逐漸淡化。

　　建銀國際偏好優質國營房企如中海外(00688-HK)、華潤置地等,相信這些公司在強勁基本因素支持下,可能逐步被重估,予中海外目標價20.4元,華潤置地目標價36元,越秀地產(00123-HK)目標價7元,綠城中國(03900-HK)目標價11元,均予「跑贏大市」評級。

*滙證料內房9月銷售回復按年正增長,薦買中海外潤地越地綠城*

　　另滙證指,內地二手市場房地產銷量上升,帶動價格逐步趨向穩定,北京、上海、杭州和南京的二手房價於6月份出現按月增長,扭轉連續6個月的跌勢,意味著首階段復甦,預期內房於

9月份的銷售將回復按年正增長。同時,在該行追蹤的8個主要城市中,有5個城市在7月份錄得按月較高的日均銷量。一手房7月至今的銷售有所放緩,但屬預期之內,因開發商於6月底提供優惠條款,而買家也在等待更多支持政策。另外,內房融資更為暢順及便宜,越秀地產近期以2.25厘與2.75厘的歷史新低票息發行5及10年期在岸債券,為市場帶來正面驚喜,令有效融資成本下降。低息成本令優質開發商可改善其債務狀況,並繼續進行土地投資。

　　滙證偏好國企內房股,推薦中海外、潤地、越秀地產和綠城中國,分別予目標價24.3元、44.2元、8.9元及11.3元,均予「買入」評級,認為他們的風險回報已變得更具吸引力,同時偏好地產代理公司貝殼(BEKE.US),亦予「買入」評級。

*遠洋債務重組方案獲通過,萬科向銀行融資147億人幣*

　　個別房企消息方面,遠洋集團(03377-HK)公布,一項涵蓋約56.36億美元債務的管理提案主要條款已獲協調委員會成員同意,該委員會成員或已訂重組支持協議等。集團指,重組

對價包括本金總額22億美元的新債務,自重組生效後3年起逐步償還,年息3%,餘下債務的債權人可選擇轉換成不計息強制可轉換債券,亦可選擇分派最初每年1%的計息新永續證券。債權人在指定限期前支持重組可獲提早同意或基本同意費用。

　　另萬科(02202-HK)公布,兩家全資子公司深圳九州及重慶溪畔分別以持有的土地抵押給銀行,為公司在銀行融資事項提供相應的擔保,涉及融資金額共達147.28億元人民幣。萬科透露,在本次擔保發生後,公司對外擔保總額將為766.48億元人民幣,佔公司2023年末經審計歸屬於上市公司股東淨資產的比重將為30.56%。此外,越秀地產公布,旗下全資附屬泓景與一家作為貸款人的銀行訂立融資協議,據此,銀行向泓景提供7億港元的定期貸款融資,貸款期由融資協議日期起計364天。泓景於融資協議項下責任由越秀地產擔保。

*黃德几:內地經濟疲弱市場信心未復,國企內房也未宜吸納*

　　金利豐證券研究部執行董事黃德几表示,今次三中全會對房地產政策未見有新思維,最多只提出一些長期規劃,亦一如預期沒提到減息降準等具體措施,所提及的也是一些早已持續推行的

政策。而近日內地公布的經濟數據包括零售、新屋動工及就業等都表現麻麻,次季經濟增長亦不及市場預期,在經濟疲弱下,民眾買樓意欲低,即使減按息等措施不斷推出,一日市場信心未復,樓市只會繼續低迷,再者,新樓庫存仍處於高水平,仍需要時間消化。內房股於次季中段曾出現小陽春,但隨著港股今日連250天線也失守,本就表現疲弱的內房板塊自然無運行,較優質的國企內房同樣股價低迷,暫不宜吸納。

　　黃德几又指,內房唯一比本港地產股有優勢的是內地不存在通脹,仍可憧憬人民銀行在利率方面有寬鬆空間,不過就算再減息幫助也未必太大,因銀行已不斷推出優惠,此等利好因素多少已於市場反映,相信要待經濟改善,民眾收入上升,再配合政府政策,樓市才有望復甦,到時內房股才可再吼。

　　內房股今日全線下跌,大多跌逾4至6%,其中遠洋債務重組方案獲通過,股價曾飆逾一成,最終卻倒跌收市。

　　　　　　　　　　部分內房股今日表現

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　　撰文:經濟通市場組、中國組、採訪組　整理:李崇偉