【上海特寫】樓價縮水換量,上海3月二手樓成交量近一年高

　　　《經濟通通訊社駐滬記者林雯婕17日報道》受益於政策面的利好以及業主積極降價,上海二手樓市場回暖,3月成交量達到近一年新高。

　　上海中原地產數據顯示,今年3月上海二手住宅成交1.85萬套,環比增加170.22%,是2023年4月以來的高點。

　　上海二手樓市場的復甦與房價調整密不可分。根據易居研究院對一線城市「老破小」類型的二手樓價格統計顯示,二手樓價格泡沫從2019年開始不斷「吹大」,到2021年一季度達歷史高點即58%,隨後該泡沫持續變小。尤其是2023年上半年二手樓掛牌量激增的階段,供求壓力倒逼價格泡沫持續縮小。到了今年一季度該泡沫僅為5%,意味著歷時三年時間,一線城市「老破小」二手樓價格泡沫基本消除,二手樓價格回歸健康狀態。

　　從具體數值來看,上海二手樓市場價格的歷史最高點是每平方米6.23萬元(人民幣.下同),隨後受政策影響和市場自身調整,二手樓價格總體下行,到了2024年一季度,其價格為4.16萬元,較歷史最高點縮水了33%。而根據易居研究院的數據,3月上海二手住宅成交均價為3.99萬元,同比下跌1.5%,較2022年4月的高峰下降約三成。

　　在二手樓價下跌的背景下,一些急於出售的業主跟隨大市積極降價,也有一些業主轉售為租,期望等房價穩定再選擇出售。

*樓市優化政策效果顯現*

　　政策層面的利好也是推動二手樓市場成交量增長的重要因素。過去三個月,上海樓市政策採取了多次小幅度的優化。

　　去年12月,上海宣布調整上海普通住房標準,並出台優化差別化住房信貸政策。這直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門檻,而且對「五個新城」等遠郊地區做了政策傾斜,促進職住平衡。

　　今年1月初,公積金個人住房貸款政策調整,特別是調整第二套改善型住房的認定,並降低首付比例。1月底,上海又取消部分限購,在上海連續繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以

上的非本市戶籍居民,可在外環以外區域(崇明區除外)限購1套住房。降低買房門檻,被視為「農歷春節前的重磅利好」。

　　在隨後的2月份,受到春節長假影響,這些政策利好沒有直接反映在成交數據上,市場基本面維持原狀。因此,這些政策的滯後效應才在三月逐步顯現,市場迎來回暖。

　　*市場仍偏弱,「以價換量」將持續*

　　不過,上海中原地產市場分析師盧文曦表示,從以往經驗來看,歷來3月是上半年樓市交易的相對高點,如果沒有其他因素干擾,比如再出利好政策等,那麼上半年的高點或就此確定。

　　從絕對量來看,3月二手樓成交並沒有達到2萬套的「陽春線」,說明市場是相當弱的。目前交易量是以業主願意降價換來的,短期這種預期暫時沒有改變,因此成交價格方面,預計還會

繼續走低,所以4月交易量上儘管大概率上成交量是走低的,但在「以價換量」的基礎上,成交量有機會守在1.5萬套水平。

　　根據鏈家的帶看量數據,3月前7日上海鏈家門店的帶看量為7.8萬人次,其中很大部分會在當月成交;而在4月1日時,前7日帶看量增長至10.2萬人次,預計很大一部分會在4月轉化為實際購買量,為4月的交易表現奠定了基礎。