傳內地再推支持措施,潤地業績對辦增派息,內房股可以點揀?

　　《經濟通通訊社26日專訊》內房股近日陸續放榜,業績表現迥異,其中華潤置地(01109-HK)去年盈利按年升近12%至313.65億元人民幣,末期息增近2%至1.243元人民幣,今日股價曾飆逾6%至25.9元。龍湖(00960-HK)日前公布去年盈利跌47%至128.5億元人民幣,末期息削七成至0.23元人民幣。內房股是否只要識揀仍可吼呢?值得一提,昨日市傳內地不久就會有地產相關文件出台,推動融資協調機制落地,《路透》亦引述知情人士稱,監管機構已要求銀行6月底前完成審批融資「白名單」內的住宅項目及放貸,另傳中央有可能取消一線城市非核心區域限購,對內房幫助有多大呢?

*潤地去年盈利升近12%,末期息增近2%至1.243元人幣*

　　華潤置地公布,去年公司擁有人應佔盈利約313.65億元人民幣,按年升11.7%,扣除投資物業評估增值後的核心股東應佔盈利為277.7億元人民幣,增長2.9%,每股盈

利4.4元人民幣,末期息1.243元人民幣,增近2%,全年共派1.441元人民幣。營業額約2511.37億元人民幣升21.3%,毛利約631.62億元人民幣升16.3%,毛利率為25.2%,下降1個百分點。

　　集團年度實現物業簽約銷售額3070.3億元人民幣,按年增長1.9%,實現簽約面積1307萬平方米。截至2023年底,集團已銷售尚未結算的營業額為2841.5億元人民幣,有待陸續於2024年及往後年度結算。截至去年底,集團淨有息負債率較2022年底下降6.2個百分點至32.6%,加權平均債務融資成本下降19個基點至3.56%,創近10年新低。

*龍湖去年盈利跌47%,末期息削七成至0.23元人幣*

　　龍湖亦於上周五(22日)公布業績,去年純利128.5億元人民幣,按年跌47.3%,每股基本盈利207分人民幣,按年減少49.26%。末期股息每股派0.23元人民幣,

按年大削71.3%,連同中期息0.32元人民幣,全年共派0.55元人民幣,按年減少51%。期內收入1807.37億元人民幣,跌27.9%;毛利305.84億元人民幣,跌42.3%,毛利率16.92%,跌4.25個百分點;合同銷售額1734.88億元人民幣,跌13.9%。集團現時淨負債率為55.9%,在手現金為604.2億元人民幣。

　　另合景泰富(01813-HK)及建業地產(00832-HK)齊發盈警,合景泰富預期去年虧損不超過190億元人民幣,比2022年度虧損約92.41億元人民幣擴大,主因內地房地產市場表現持續不利,導致去年錄毛損率、物業項目減值增加、投資物業公允價值虧損增加、融資成本增加等。建業地產則預期去年虧損介乎28億至38億元人民幣,而2022年同期虧損38億至48億元人民幣,主要受宏觀經濟形勢及房地產市場下行的綜合影響,導致整體已確認收入規模下降,收入未能覆蓋成本費用支出等。

*傳或取消一線城市非核心區域限購,推動融資協調機制落地*

　　另方面,據內媒《券商中國》報道,昨日上午有市場傳聞稱,不久就會有地產相關文件出台,全面聚焦兩個方向:一是全面取消核心城市的限制性政策,二是推動融資協調機制落地。報道

引述業內人士指,一線城市非核心區域的限購政策有可能取消,但目前可能還處於研究階段,關鍵是如何界定「核心區域」;至於房地產融資協調機制方面,報道引述銀行人士指,機制正在落地,後續還要觀察融資規模能否有效放大。

　　另據《路透》引述知情人士稱,中國監管機構從上周開始敦促銀行加快審批融資「白名單」內的住宅項目貸款,要求銀行在6月底前完成所有貸款的批准和發放,民營房企和國營房企應一視同仁。報道指,銀行為了避免大幅增加對房地產行業的信貸敞口,在「白名單」機制出台後,最初只是調整了對民營房企現有貸款的還款計劃,包括展期和降低利率,即便發放貸款,銀行也只會對大城市的「白名單」項目發放。但在監管機構發出指示後,有民營房企人士表示銀行態度發生了轉變,銀行告知其公司最快將於本月底發放新信貸。報道又引述消息人士統計,包括民營和國營房企在內,「白名單」計劃合共需要約1.5萬億元人民幣融資。國家金融監管總局未回應報道。

　　此外,深圳市規劃和自然資源局發布關於停止執行《關於按照國家政策執行住宅戶型比例要求的通知的通知》,此舉意味著執行10多年的被稱為「7090政策」在深圳正式退出。該政策要求住宅項目中90平方米以下住房面積佔比需達70%以上,旨在調整房地產市場供應結構。深圳曾逐步放開有關政策,包括2023年出讓的多宗地塊已不再設限。分析指,在「7090政策」取消後,未來大戶型供應可能會進一步增加。

*惠譽:融資支持政策局限項目層面,難化解行業融資缺口問題*

　　不過,評級機構惠譽發表最新報告指,內地民營房企受合同銷售疲弱影響,繼續面臨融資壓力,而政府提供的融資支持只局限於項目層面,無助房企母公司運營,在「城市房地產融資協調

機制」指導下,地方政府紛紛提出「白名單」項目,促請銀行考慮放款,不過,大部分陷入困境房企的項目均未能符合「白名單」資格,因此機制只能適度改善部分房企的外部融資狀況。

　　惠譽又指,當局推出的融資支持政策,主要針對國有房企及龍頭民營房企,加上股市、樓市下行,相關政策不足以化解房地產行業融資缺口問題。

*溫傑:內房最大問題仍是銷售欠佳,惟中海外或可博業績買入*

　　凱基亞洲投資策略部主管溫傑表示,央企與民企內房業績表現差天共地很正常,因央企沒有債務問題,賣樓表現也較好,其中華潤置地更有來自商場等投資收益,故2019至2022年

盈利及收入仍能穩步增長,不過恒大(03333-HK)及碧桂園(02007-HK)等同業違約及清盤的消息始終對內房投資氣氛多少會有影響,故華潤置地股價以橫行為主,今日急升過後升幅亦收窄。另一央企中海外(00688-HK)亦快將公布業績,也可留意,其股價正處低位,若想博業績理想也可現價買入,但其投資收益料比華潤置地遜色。總之,此類央企內房起碼賣到樓,業績應不會太差,中長線更可受惠更多民企內房退出市場,銷售隨著剛性需求復甦而好轉,相反,民企內房就算沒違約或清盤,銷售大跌下業績差自然減派息。不過,若論派高息,不如吼內銀及電訊股,未必要買內房股。

　　另溫傑指,內房現時最大問題是銷售欠佳,當局推出融資「白名單」要求銀行向房企放貸,只會增加其債務,但一直賣不出樓沒錢還債,只是將問題延後。至於有傳中央可能會取消一線城市限購,對內房幫助也不大,一線城市樓市表現本已較好,反而三、四線城市有大量爛尾樓及庫存,因此內房股價也沒太大反應。事實上,經濟未完全復甦,市場信心未恢復,樓價亦難升,相信樓市要一兩年後才會好轉。

　　內房股今日表現各異,其中華潤置地升2.26%收報24.85元,龍湖升3%報10.98元,中海外升1.29%報10.96元,惟雅居樂(003383)跌4.17%報0.69元,越秀地產(00123-HK)跌2.45%報4.38元。

撰文:經濟通市場組、中國組、採訪組　整理:李崇偉