《京城近觀》李嘉誠的御翠園,北京樓市的22載

　　《經濟通通訊社駐京記者黃燕明22日北京專電》北京豪宅「御翠園」即將開售,引來市場高度關注,一方面它是由香港首富李嘉誠旗下長實集團興建,另一方面,該項目從2001年拿地至今,經歷了22年漫長的開發周期,實屬罕見,目前地塊價值已暴漲超50倍,而預售價與此前吹風價相比,降低近一成左右,又惹來李嘉誠也「割價」的議論。

　　該項目將於明年年底交房。《經濟通通訊社》記者來到項目現場實地,發現房子大體已經蓋完,高層的玻璃已掛好,但仍未全部完工,長實在盡力完成其在北京的最後工程。

*五環內唯一在售新房,和記地產否認定價低於二手價*

　　「御翠園」由長江實業旗下和記黃埔地產(北京朝陽)有限公司開發。北京市住建委官網信息顯示,「御翠園」位於朝陽區姚家園東里1號院,備案名「逸翠園」,今年7月18日獲預售

證。銷售人員直稱:「我們項目是目前五環內唯一在售的新房,暫時還不知道會不會特別搶手,但關注的人挺多。」

　　御翠園預售範圍包括9幢住宅,準許銷售面積為93212.24平方米,最高擬售均價為每平方米99744.99元(人民幣.下同)、最低擬售均價為每平方米90672.35元

。與此前吹風價相比,御翠園定價降低近一成左右,基本與附近二手樓持平,甚至有一定程度倒掛。比如,周邊的觀湖國際均價約每平方米10萬元,泛海國際均價約每平方米12萬元。

　　御翠園定價低於預期引發市場關注,更有人把其定價和其在香港的親海駅項目相提並論,認為李嘉誠正在加快賣樓,以防範被捲入房地產市場下行風險。對此,和記地產發言人回應,內地房產開售價格需由政府批覆,相關政府部門會審慎考量項目地理位置、同區樓盤售價等多方面實際因素,及結合實際調研情況釐定房產項目適當售價。御翠園附近的「壹亮馬」項目每平方米價格約9.8萬元,因此不存在「定價低於同區二手價引爭議」。

*不能控制因素令開發周期長達22年*

　　「御翠園」所在的姚家園項目地塊總面積約40萬平方米,由和記黃埔於2001年時以7億元的價格拿下,當時的樓面價僅每平方米1750元。然而,該地塊出讓後,直至2005年

6月才開始動工,並於當年11月開盤銷售。目前,該地塊已有2006年至2013年入市的「逸翠園」、2012年至2013年入市的「御翠尚府」兩個項目,此次即將預售的「御翠園」項目則為該地塊最後被開發的部分,也是目前和記黃埔在北京的最後一個項目,開發周期長達22年。

　　「御翠園」項目共26幢樓,此次即將預售的9幢樓包括3幢16至18層樓的高層及6幢低密聯排產品。其中3幢高層的擬售均價分別為每平方米96465.86元、每平方米99744.99元和每平方米98046.3元,6幢低密聯排產品的擬售均價範圍在每平方米90672.35至92372.54元之間,超過拿地價格51倍以上。

　　開發周期長達22年,項目定價是買入時項目樓面價的逾50倍,引發坊間對長實集團違規「捂盤惜售」的爭議。有人認為這是典型的囤地,並質疑是否合法。有內地網民認為北京政府應該按照規定收回有關土地,或者要求長實集團補上20年的地價差值。

　　和記地產發言人則回應,項目開發及建設期較預期緩慢,乃由於一些包括配合當地規劃變更、相關基建如地鐵改道、政府之拆遷進度等諸多不能控制因素,以致項目建設有所調整。發言人亦指出,御翠園為逸翠園項目二期,逸翠園多年前已分別於2005年及2011年開售,並非「22年後才開售」。

　　與目前身陷財困、一眾依靠高周轉、高槓桿的內地房企相比,李嘉誠「慢工出貨」式賣房策略,不知是否帶來一些啟示。