“面粉”漲價“面包”缺貨 倒逼海淀樓市進入10萬+時代

2015年的北京（樓盤）豪宅市場，單盤均價達到10萬元/平方米，已經不算新聞。不過，還沒有哪個區域樓市整體進入10萬+時代，如今，海淀開了這個先河。

5月6日，《10萬+時代——海淀高階物業發展趨勢論壇》在京舉辦。北京萬科高階事業部負責人高廣漢、北京保利高階事業部負責人袁野、華潤北京大區營銷管理部助理總經理秦江、中原地產首席分析師張大偉齊聚一堂。共論海淀豪宅市場的最新趨勢。

“從單盤均價10萬+到區域均價總體上10萬+，也反映了北京豪宅市場的一種趨勢。”張大偉表示。

海淀標桿豪宅集體“奔10”

品牌開發商和行業研究機構，之所以聚焦於海淀樓市整體進入10萬+時代，有兩個背景因素。一是4月27日， 北京土地市場終於迎來“330”新政后的首次拍賣，海淀區北部地區整體開發中關村(000931,股吧)永豐產業基地hd-0402-0030地塊（簡稱中關村地塊）f1住宅混合公建用地（配建公共租賃住房），現場共收到了10份競買報價單，現場經過139輪廝殺，最終被首創置業以56.4億元配建6.05萬平方米自住房競得，樓面價高達4.3萬元/平米，2015年新單價地王誕生，預計普通商品住宅銷售價格不低於10萬元/平米；

二是最近5年海淀的商品房住宅約為5000套，而同期成交的商品房住宅已達到12871套，供需結構達到1：2。海淀市場的庫存快速減少，成交量持續下調，2010年成交接近5000套，快速到2013年的2725套，在2014年更是只有1565套，在市場好轉的2015年，也只有513套，背后其實是庫存與供應的絕對萎縮。

萬科、保利、華潤這三大品牌開發商，都在海淀有著高階旗艦項目，目前的均價正在“奔10”。位於西山板塊的萬科如園，緊鄰北五——新推出樓王產品翰林府第，戶型230－260平方米，目前產品均價6萬左右；華潤萬橡府則在緊挨著五環的上地清河區域，均價也是6萬多；而北三環的保利海德公園在去年熱銷之后，今年入市的樓王產品均價尚未到10萬。

目前，這三個海淀的標桿豪宅項目，都處於火爆熱銷之中。萬科如園一季度實現認購6個億，五一集中開盤，熱銷35套，成交5億；華潤萬橡府一季度簽約3億，330之后累計實現認購33套，金額近4億元；保利海德公園一季度熱銷5.5億，330新政至今認購7.7億。

張大偉表示，對比銷售的火爆程度與現在的價格，以上項目順應市場規律上漲價格，幾乎是必然之舉。

10萬+時代，產品力為王

海淀從來不缺地王。2010年11月15日，五礦萬科如園項目，在地塊取得時樓面價近2萬元，重新定義了當時的區域價值。在2012年7月10日，北京萬柳地塊（萬柳書院）經過46輪競拍，最終被中赫置地取得，折合樓面價超4萬元，成為當年的地王。

為何如此多的地王都在海淀區誕生，海淀區又為何如此受眾多開發商與購房者的青睞，鏈家地產分析認為：一是因為海淀區土地資源稀缺，在剛剛誕生的新地王，是經過5年的孕育方才面市，如此難得的土地資源，相信一定會受到眾多開發商的青睞，現場的139輪廝殺，更是驗證了這種答案。二是因為海淀區擁有中國最好的教育資源，子女的教育問題讓家長越來越重視，購房者對於學區房的要求越來越高，也造就了海淀區的購房熱潮。

如今的海淀樓市，聚攏了萬科、保利、華潤這樣企業實力強、市場口碑好的品牌開發商。這些品牌房企在高階物業方面的豐富經驗、對產品的精益求精，又為價格的上漲，提供了堅實的支撐。

比如五礦萬科如園，中式大宅、十六園景、全程學區教育似乎成為了這個項目的代名詞。根據北京市建委網數據顯示，2015年第一季度，北京市千萬級豪宅銷售排行榜中，五礦萬科如園項目獲得套、面、金三項冠軍。

“雖然海淀樓市未來將整體步入10萬+，但對區域項目來說未必是皆大歡喜。因為價格漲了，客戶會更挑剔，競爭會更激烈。最終還是產品力為王。像保利海德公園、華潤萬橡府、五礦萬科如園，在產品力方面都有獨特之處，而且已經有了良好的市場口碑，或將迎來海淀10萬+時代的最大利好。”張大偉分析說道。