減息救市在望卻遭大行唱淡,內房借勢回吐應如何部署?

　　《經濟通通訊社14日專訊》內房近日消息多多,且看來多是好消息,包括人民銀行昨日意外下調逆回購利率,市場預計為減息鋪路,另據報內地正考慮推出一籃子刺激經濟措施,又有官媒指部分房企恢復海外債融資,不過大行仍看淡內地樓市及內房股,近日反覆上升的內房股今日普遍借勢回吐,其中合景泰富(01813)插逾半成,往後應如何部署呢?當中有哪些內房股仍可吸納呢?

*傳內地擬推刺激措施包括減息撐樓市,MLF及LPR勢隨逆回購利率下調*

　　據《彭博》引述消息人士指,內地正考慮出台一籃子刺激措施,當中至少包括十幾項旨在支持房地產和提振內需等多方面措施,而減息亦是考慮之一,國務院可能最早於周五(16日)展

開討論。據知情人士表示,政府考慮降低存量房貸利率,並進一步通過政策性金融工具「保交樓」。惟報道指,尚不清楚該方案公布和實施的時間表,其他細節也暫未明確,人民銀行及國家發改委均未有評論報道。

　　此外,人行昨早事隔10個月首次下調7天期逆回購利率10個基點,由2%調整至1.9%,至昨日傍晚再公布同步下調常備借貸便利(SLF)利率三個品種各10個基點。下調逆回購利率意味明日(15日)宣布下調中期借貸便利(MLF)利率下調幾乎已成定局,形成政策降息,下周二(20日)公布的貸款市場報價利率(LPR)亦很可能下調。假如五年期以上LPR本月下調10個基點,意味目前首套按揭貸款利率的下限可降至4%。房貸利率調降有助降低購房成本,促進樓市回暖,亦可減少居民利息支出。

*據報部分房企恢復海外債融資,分析師:海外融資難度仍大*

　　另方面,內地官媒《中國證券報》引述機構數據報道,新城發展(01030)、越秀地產(00123)、綠景中國(00095)等房企恢復海外債融資,但報道同時引述中指研究院

監測數據指,5月房地產企業非銀融資總額為529.8億人民幣,按年下降24.4%,按月下降27.2%。中指研究院企業研究總監劉水指,今年以來,內地房企海外債發行陸續恢復,但總體規模較小,海外債發行可持續性仍有待觀察。報道並引述中原地產首席分析師張大偉稱,海外評級公司對內地房企的評級較低,加上海外資金成本較高,房企海外融資難度較大。

*摩通:若無具體寬鬆政策內房仍落後,惟可趁低買入潤地等國企*

　　摩通發表研究報告指,若無具體寬鬆政策措施,內地房地產板塊表現仍將落後,任何由未經核實的市場猜測所推動反彈均屬短暫。由非基本面驅動反彈之後,仍建議做淡或沽出民企內房,特別是身處困境的企業,惟建議趁低買入華潤置地(01109)等國企。

　　摩通又指,此前內地考慮採取包括刺激房地產在內的一籃子措施消息傳出後,地產股漲幅有限,市場反應平淡的原因包括過去幾周已有多個類似的市場猜測,而為房屋交付提供更多資金等措施已經在進行,但對提振銷售可能作用不大。預計6月60個城市銷售將按年下跌約30%。

*高盛:當局決心減少經濟對地產業依賴,未來幾年樓市只現L型復甦*

　　高盛則預計,內地房地產市場將在未來數年出現L型復甦,拖累經濟表現,主要由於當局似乎決心不將房地產行業用作短期刺激工具,減少內地經濟對地產行業的依賴。隨著人口需求下降

、政策重心轉向支持具有戰略意義的重要行業及住房負擔能力減弱,預計內地樓市將出現多年放緩。

　　高盛又預計,內地將對新置業人士及換樓人士放寬信貸要求,進一步降低抵押貸款利率及首付比例,並進一步放寬限購令,但政府不會試圖推動一個樓市上升周期,房地產行業政策的最終目的是要減少國家經濟及財政對行業的依賴,並且會加強公共住房建設,並逐步將房產稅擴大到更多試點城市。

*彭博:降息無助地產業融資復甦,經濟基本面改善是關鍵*

　　另彭博分析師近日發表報告認為,即使降息亦無法阻止房地產行業的融資規模縮減情況,購房者信心仍低迷、房企信用持續下滑。由2022年初至今,5年期以上LPR調降了35個基

點,部分城市更進一步下調首套房按揭貸款利率,但過去16個月內地房地產行業的資金面一直在萎縮,這說明利率已不能再像前幾個周期那樣有效刺激該行業的融資,因內地經濟疲軟和就業前景不佳,打擊購房者對自身還款能力的信心,而且內地樓價前景黯淡及供應過剩引發市場擔憂。

　　彭博預計第一季度短暫的住房銷售復甦可能無法延續至下半年。在房價下跌預期持續和經濟基本面沒有改善的情況下,進一步放寬購房限制、首付要求、二手房限售政策及加大購房者補貼和稅收減免力度,對住房銷售的刺激作用可能不大。

*熊麗萍:內房難受惠刺激措施,民企可吼龍湖買碧桂園走位要快*

　　另熊麗萍指,內地之前已一直審慎地減息,就算今次再減LPR也已隔了很多個月,早前雖已由下調銀行存款息率,以及調低央行對金融機構借貸息率開始布局,但未必已進入很大的減息周期,因減息幅度每次僅5或10基點,和過去一減25基點分別很大,但過去幾日先是下調SLF,緊接明日或會減中期借貸便利(MLF),似乎是以「組合拳」形式,由存款至金融機構資金、央行「放水」短中長期一齊做,效果應會較好。

　　內房股今日普遍回吐,惟融創中國(01918)境外債務重組有進展,公司指持有未還債務本金總額約87%的同意債權人已加入重組支持協議,待重組落實後,擬發行本金額最少32億美元可換股債券,今日曾飆逾半成,惟收市升幅收窄至約1%。

　　　　　　　　　　部分內房股今日表現

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撰文:經濟通市場組、中國組、採訪組　整理:李崇偉