融創境外債重組有新進展帶挈同業齊造好,想買內房可以點揀?

　　《經濟通通訊社5日專訊》雖然五一假期內地樓市表現平淡,但融創中國(01918)的境外債務重組方案再有新進展,有85%債權人同意重組協議,刺激融創今日最多升兩成,亦帶挈近日表現麻麻的內房普遍造好。不過,有指此類內房就算成功重組債務,料短期內也難以融資,反觀今年首季國企內房銷售見明顯復甦,每逢股價調整不妨買入。

*融創85%債權人同意重組協議,法庭程序完成便可執行*

　　融創中國公布,經延長同意費截止日期,佔現有債務約85%的債權人已加入重組支持協議。融創曾在上月20日發公告,指本金總額約90.47億美元的境外債務重組方案,已獲超過

75%的現有債權人遞交加入重組支持協議的函件。由於部分債權人需要更多時間完成加入重組支持協議的內部程序,公司應其要求與建議順延同意費截止日期。

　　一般而言,債務重組方案需得到75%債權人同意才能通過法庭程式實施。有市場人士指,本次重組已板上釘釘,也說明廣大債權人對融創未來可持續經營的認可,後續只待法庭程序完成,方案便可正式落地執行。

*華利安:內房就算成功重組債務,料短期內難融資*

　　值得一提,近年有多間內房出現境外債務違約,華利安諾基(Houlihan　Lokey)為恒大(03333)、融創、花樣年(01777)及佳兆業(01638)等

已違約內房的財務顧問。華利安早前表示,留意到房地產行業的第一波重組方案主要為留債展期的交易,只能換取一至兩年的喘息空間,當債務到期後,預期將有下一波債務重組需求。就算內房成功重組債務,估計短期也難以融資。不過,華利安對內地房市審慎樂觀,並相信會繼續強調「保交樓」,行業亦將迎來整合潮,資產質素較差、土儲較少及融資途徑有限的小型發展商或無力在市場生存,而國企內房的市佔率將會更高。

　　由於債務風險仍無消退跡象,內房不單在港股遭遇停牌潮,在A股的退市風險亦愈來愈大。

滬深兩市昨日便有多家內房因2022年報相關原因而被實施風險警示,即俗稱「戴帽」,相關股票停牌一日,今天復牌後單日漲跌幅限制為5%。被「戴帽」的上市房企理由有所不同,世茂股份(滬:600823)、陽光城(深:000671)等因內部控制審計報告遭會計事務出具否定意見,美好置業(深:000667)因最近3個會計年度淨利潤為負值,且去年審計報告顯示公司持續經營能力存在不確定性。

*中指院:五一假期樓市平淡,4月百城二手住宅均價跌幅擴大*

　　內地樓市方面,據中指研究院數據,五一假期房地產銷售整體表現平淡,五一期間(4月29日至5月3日),代表城市成交規模較去年五一假期增長約25%,其中多個城市受低基數影響,同比增幅較大,但整體較2019年同期降幅仍超兩成。

　　另中指研究院近日發布《百城價格指數報告》指,今年4月全國100個城市新建住宅平均價格為每平方米16181元人民幣,環比上漲0.02%,漲幅與3月持平;二手住宅平均價格為每平方米15826元人民幣,環比下跌0.14%,跌幅較上月擴大0.09個百分點。

*穆迪:首季國企內房銷售強勁,匯證:首選中海外潤地*

　　樓市未見持續反彈下,現時買入內房股看來仍需小心選擇。穆迪日前發表報告指,今年首季國企開發商的銷售業績強勁,這類開發商財務狀況較強,且項目完工風險較低,因此可能會得到

銀行和購房者的青睞。在此形勢下,未來12個月內地房地產開發商的信用分化和整合將會加快。此外,4月債券市場活動依然不振,境內發行繼續放緩,境外債券市場可能會保持低迷,同時財力較弱的開發商將繼續面臨較高的再融資風險。

　　近日彭博報道,合景泰富(01813)向港交所提交的文件稱,未按時償還在上周五(4月28日)到期的2.12億元人民幣附息銀行及其他借款,這筆款項的拖欠觸發了311.63億元的借款須按要求償還,合景泰富周二(2日)股價急瀉24%。匯證發表報告指,市場對此消息反應過度,因財務風險是已知情況,這亦反映了三大重點:即使市場對陷入財困內房興趣不大,對負面消息仍高度敏感;民營內房持續面對財政壓力;內房危機遠未解決,復甦路徑具不確定性。匯證大削合景泰富目標價33%,由1.2元降至0.8元,評級「持有」。

　　另匯證指,內房首季銷售強勁,但其後銷情緩和,加上市場重新關注融資問題,可能會在短期內給該行業帶來進一步的政策上行空間。地方政府將繼續通過放寬購房限制、戶口登記、抵押貸款要求等來促進需求。中海外(00688)及潤地(01109)是行業首選,看好它們擁有豐富的可銷售資源和土地收購,預計將推動今年雙位數銷售增長,分別予目標價26.8元和47.9元,評級為「買入」。

*中海外首季物業銷售額升73%,摩通:業績步入正軌看26元*

　　說起中海外,集團早前公布今年首季實現合約物業銷售額為836億元人民幣,按年升73.2%;收入319億元人民幣,按年升10.6%,經營溢利為66.4億元人民幣,按

年升34.3%。摩通發表報告指,中國海外首季業績似乎步入正軌,有望達致全年指引,而首季收入按年增11%,經營利潤按年增34%,利潤率有改善;相信經歷3季度令人失望的季績後,今季表現可減輕投資者憂慮,但首季收入一般只佔全年的11至16%,故以上半年表現作為衡量增長復甦指標更有意義,予目標價26元及「增持」評級,仍是行業首選。

　　另大和下調中海外目標價約8%至26.5元,維持「買入」評級,指其首季表現反映全年盈利正朝著穩定增長的指引進發,首季物業合同銷售額亦大幅跑贏同業4%的增速,相當於今年銷售目標3540億元人民幣的24%,有信心第二季合同銷售持續穩健增長。

*內地全面實現不動產統一登記,官媒:不意味開始徵房產稅*

　　另方面,早前內地全面實現不動產統一登記,被指為中國政府開徵房地產稅建立了前提條件,引發市場憂慮。不過,近日官媒《經濟日報》發表題為「鞏固房地產市場企穩回升勢頭」的文

章指,不動產統一登記並不意味與房地產稅開始徵收有必然關係。財政部曾表示,房地產稅改革試點依照全國人大常委會的授權進行,一些城市開展了調查摸底和初步研究,但綜合考慮各方面的情況,今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

　　央媒《法治日報》又引述專家再解畫稱,全國實現不動產統一登記,意味全國不動產信息接入一個網絡,實現不動產信息電子化,為房產稅開徵提供一個基礎性的技術條件,但房產稅屬於地方稅種,跟不動產信息是否全國聯網並無特別大的關係。

　　今日內房股普遍上升,除融創表現特別標青,碧桂園(02007)、合景泰富及佳兆業等亦升逾半成,其中碧桂園更為今日升幅最大藍籌。

　　　　　　　　　　　部分內房股今日表現

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撰文:經濟通市場組、中國組、採訪組　整理:李崇偉