【FOCUS】負資產宗數飆升,樓市入市良機?

　　【FOCUS】全球最臭名昭著的「高樓價」城市齊傳出壞消息--香港上季負資產住宅宗數飆升21倍;三藩市樓價按年錄自2012年以來最大跌幅;悉尼樓價中位數1月跌穿百萬澳元。眼見一眾香江地產佬紛紛振臂高呼樓市否極泰來、價格大升在即,眼下到底是否入市良機?

*業界紛預期港樓全年反彈*

　　壓死駱駝,只需一根稻草?本港樓價經歷去年首三季的下跌8.5%,令533宗住宅負資產浮出水面;隨後第四季再跌7.7%,驟然激起規模超金融海嘯的負資產巨浪,按季飆升近22倍錄12164宗,錄2005年第一季以來最高。

　　但面對自2003年SARS爆發以來的最長跌浪(截至去年底連跌7個月),突然井噴的1月成交量令業界斷言「小陽春」提前到來,紛紛預期港樓全年反彈5%至10%,甚至押注中

原指數將升穿191.34紀錄高點,是耶,非耶?

*高才生力軍　VS　離職退學　*

　　先看被業界寄予樓市生力軍厚望的港府「高端人才通行證」等計劃,目標每年吸納3.5萬人,線上申請平台自12月28日推出後,首兩周接獲5800個申請,而年薪250萬元或以上的超過800人,可謂反應踴躍。

　　但另一邊廂,去年八大教員離職率7.4%(361人)創25年新高,資助學位(學士學位、副學位及研究院課程)退學率3.2%(2711人)同錄20年薪高。

　　此外,據政府統計處上月公布,內地來港定居未足7年人士佔居港人口比例,已由2016年的2.4%降至2021年的1.9%,而2021年13.48萬人更較2011年的17.13萬人減少逾3.6萬。

*「幻想中的財富」齊褪色*

　　再放眼全球,跟香港一樣位列全球最難負擔樓價前十的三藩市,Case-Shiller樓價指數顯示11月錄按年跌近1.6%,結束自2019年10月以來升勢,從去年5月歷史

高位累計回吐近12%;而全美20大城市整體房價指數錄連跌5個月,為2012年以來最長跌浪。至於同樣以貴出名的悉尼,住宅中位數1月正式跌穿百萬澳元,過去一年累計跌幅13.8%。

(30日)的最新觀點,近零利率時代引發的房地產、加密貨幣等一系列巨大的資產泡沫,「歡樂時光已結束」,預期「幻想中的財富」規模高逾5000億美元。另據彭博統計,全球房地產市場陷入困境的債務近1750億美元。

　　最新的證據包括,繼黑石旗下房地產基金限制贖回後,喜達屋(Starwood)、KKR旗下的房地產基金同加入限制提款。有何啟示?

　　相比加入負債一族,手中現金的價值或遠比想像的還要珍貴。