傳施政報告減辣吸人才，惟加息潮樓價跌勢料持續，地產股難樂觀

　　《經濟通通訊社１４日專訊》據報港府正考慮放寬非居民購房者印花稅和人才簽證限制，措施可能會納入行政長官李家超下周三（１９日）發表的施政報告中，消息昨日已刺激本地地產股逆市造好，今日仍可延續升勢，其中新地（０００１６）兩日累升逾半成，但摩通指此舉最多只恢復成交量，不能令樓價上升，另高盛早前料今明兩年樓價分別跌１５％，全面下調地產股目標價，在加息周期下看來不宜對樓市及地產股過分樂觀。

＊傳港府擬放寬非居民購房者１５％印花稅及人才簽證限制＊

　　據《彭博》引述消息指，港府正考慮放寬房地產稅和簽證的限制，以設法遏制因疫情造成的人才流失，確保香港國際金融中心地位，這些措施可能會納入施政報告中。知情人士表示，正在

考慮的舉措之一是讓香港公司更容易在１３個優先行業僱用非本地勞工，包括資產管理、金融科技和環境、社會和治理金融服務，而公司從內地或國外招聘前，不需再經歷漫長過程證明已努力招聘當地人士。

　　報道又指，政府也可能放寬對非居民購房者需要支付的１５％印花稅規定，這些勞工在香港停留一定年限後可能會獲得退還部分或全部稅款。

＊摩通：最多只恢復成交量而不是價格，惟看好新地信置＊

　　摩通發表報告指，此舉最多只能恢復成交量而不是價格，惟任何有關印花稅的降低都將被視為正面的情緒轉變，預計對需求的影響不會立竿見影，但這將為非居民人士在香港購買住宅物業

提供額外選擇。不過，恒地（０００１２）和新世界（０００１７）等表現遜於大市的公司面對高槓桿問題，即使削減印花稅也不會消失，料其反彈將是短暫的，繼續看好表現優於大市的新地和信置（０００８３），因它們的資產負債表強勁，並且有豐富的住宅項目推出渠道。

　　美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明則表示，取消該稅可能會在第四季穩定房價，但不太可能推動價格上漲，因仍然處於利率上升的環境中，此外只要香港維持某些旅行限制，經濟就不會有太大起色。另彭博行業研究房地產分析師Ｐａｔｒｉｃｋ　Ｗｏｎｇ指，放鬆或降低非本地買家的印花稅可能會招來需求，特別是對豪宅感興趣的內地買家的需求，不過在抵押貸款利率能升至甚麼水平變得更明朗前，此舉對房屋銷售影響可能有限。

＊莊太量：辣招令樓市發展不正常，仲量聯行：港樓或重演９９年下行周期＊

　　另外，隨著近年本港樓價持續回落，坊間對「撤辣」的聲音亦日益高漲。中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示，辣招令本港樓市發展不正常，鎖住業主不敢輕率賣樓

，預計撤辣後會令更多業主離場觀望，反而令樓市調整得更快，待樓價回調到某階段時資金會重新入市。仲量聯行香港主席曾煥平則表示，在加息、全球及區域經濟疲弱及地緣政治局勢等多項因素影響下，香港樓市很大機會重演１９９９至２００３年期間每年下跌１０％的漫長下行周期，建議施政報告宣布即時撤銷所有針對樓市的逆周期措施。

　　身兼地產建設商會執委會主席及會德豐地產主席的梁志堅認為，過往樓價「升得緊要」，政府冀透過推出額外印花稅（ＳＳＤ）遏抑樓價升勢，但現時樓價已走下坡，ＳＳＤ失去其意義，因此政府應撤銷該辣稅，以帶動市場交投及刺激換樓鏈。立法會地產及建造界議員、地產建設商會秘書長龍漢標亦發文指，經過３年疫情反覆、人才外流、全球利率上升，現時本港經濟與投資環境相對於樓市辣招推出時已不可同日而語，政府應審視辣招是否已過時。

　　此外，據經絡按揭轉介研究部及香港按揭證券有限公司最新資料顯示，今年９月新批出按揭保險計劃貸款宗數及金額分別為２９８９宗及１６９﹒９７億元，分別按月減少６﹒７％及８﹒８％，宗數及金額連跌４個月及創７個月新低。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，９月按保數字下跌，相信因近月樓市交投淡靜，以及面對加息周期，未來供樓利息開支將有所增加，令市民入市相對謹慎，若施政報告未能提出有效刺激樓市方案，今季樓按市場或續下調，按保數字亦會相應回落。

＊高盛料今明兩年樓價分別跌１５％，地產股目標價平均調低４％＊

　　另方面，高盛早前發表報告指，香港今年樓價回落主要因１個月港元拆息（ＨＩＢＯＲ）急升，同時本港９月正式上調最優惠利率（Ｐ），按息上揚將繼續對負擔能力造成壓力，令投資者

卻步，相信香港樓價會進一步回落，因此調低樓價預測，最新預測本港樓價會於２０２２年及２０２３年分別跌１５％，跌幅較原先估計跌５％及１０％高。

　　高盛同時調低本港地產股資產淨值（ＮＡＶ）平均４％，並降未來３年每股派息預測１５％至２４％，１２個月目標價亦平均調低４％。高盛又指，現時本港地產股股價已跌至歷史新低，平均股息率約７厘，但缺乏巨集觀經濟或政策誘因，投資者仍選擇維持觀望態度。長實（０１１１３）目標價由５９﹒１元降至５７﹒１元，新地由１２１元降至１１６元，恒地由３４﹒９元降至３３元，嘉里（００６８３）由２３﹒３元降至２１﹒９元，均維持「中性」評級；信置則由１０﹒６元降至１０﹒５元，維持「沽售」評級；新世界由３７﹒２元降至３５﹒６元，維持「買入」評級。

　　值得留意，美國昨日公布的９月消費者價格指數（ＣＰＩ）及核心ＣＰＩ升幅均高於市場預期，顯示美國通脹仍高企，支持聯儲局鷹派立場，市場料下月加息７５基點的機率高達９６％，１２月再加７５基點的機會率亦急升至逾七成，本港再上調最優惠利率的壓力也相應增加。

＊溫鋼城：放寬專才房產稅只有些少幫助，地產股應趁炒高食胡＊

　　溫鋼城建議應趁地產股炒高食胡，其中新地雖現金較多較值博，但已升至蟹貨區，料於９４至９５元開始有阻力，而在加息周期下債務較重的地產商如新世界股價會較弱。另要留意香港正有一批人要移民，近期也有很多蝕讓個案，樓價再往下走機會較高，中原城市領先指數料還有兩至三成下跌空間，可能會跌穿１６０。而多家發展商發債的債息全都上升，債務負擔或利息開支都會加大，盈利或可供用開支都會受影響。

　　今日地產股普遍造好，其中新地半日升逾３％，兩日累計升逾半成，恒地兩日累計亦升４％。

　　　　　　　　　　部分地產股今日上午表現

　　　　　　　　　　＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

撰文：經濟通市場組、採訪組　整理：李崇偉