〈觀察〉央行未升息 為何房貸族壓力提前加重?

〈觀察〉央行尚未升息 房貸族壓力提前加重因素曝光。(鉅亨網資料照)
〈觀察〉央行尚未升息 房貸族壓力提前加重因素曝光。(鉅亨網資料照)

過去行庫給首購族的房貸利率,「起跳價」為 1.31% 地板價的超低利率,依據歷史經驗,只要央行升息,房貸利率也會跟漲,但現在央行還未升息,房貸利率已經出現調漲,加上銀行鑑價跟不上房屋市價,雙重影響下已讓房貸族提前承壓,一旦今 (2022) 年央行再升息,房貸族的壓力恐加倍沉重。

美國聯準會已宣布加快縮減購債,市場預期 2022 年至少升息 2-3 次。各界聚焦中央銀行利率政策,央行總裁楊金龍日前表示,全球都在緊縮,「台灣央行一定也會朝緊縮的方向走」,楊金龍也特別提醒,首購族應注意利率風險,提前做好財務規劃。

由於多數房貸方案採浮動利率,過去只要央行升息,整體金融利率走揚,房貸利率也會連帶向上,申貸人每月本息攤還金將隨之增加。

目前央行雖然還未升息,但是已有銀行悄悄調高房貸利率,繼第一銀行將自用房貸利率訂在 1.35% 後,彰銀也在 12 月下旬調升到 1.38%,兆豐銀最快將等農曆年後、不動產放款警戒水位趨緩時,評估調升房貸利率。

若以購買總價新台幣 1500 萬元的房屋、貸款 1000 萬元、分 20 年期,以單一利率 1.31% 試算,每月本息平均攤還金額為 4 萬 7386 元。

以調高到 1.38% 估算,每月本息平均攤還金額為 4 萬 7705 元,也就是說,央行還沒升息,就已經因為銀行提前拉高房貸利率,房貸族一年本息得多付 3828 元。

而目前市場普遍預估央行會升息 1 碼,假如房貸利率跟著調升 1 碼、變為 1.63%,房貸在相同的設算條件、但利率調升之下,未來一旦升息,每月本息平均攤還金額為 4 萬 8855 元,荷包一口氣就縮水許多。

房貸族面臨的不只房貸利率風險,這半年來房價上漲太快,房市也出現銀行估價跟不上房價上漲速度的現象,可能導致原本以為能貸到 1000 萬元,實際上可能只能貸到 800 萬元。

根據聯徵中心統計資料,房貸的平均鑑估值雖然逐年增加,不過速度並不快,2018 年年底平均鑑估值為 967.7 萬,2019 年年底是 985.7 萬,到了 2020 年底則是 1002.1 萬,每年增速約為 20 萬元,顯然鑑價增速跟不上房價上漲速度。

此外,政府祭出多項房市管控措施,調降部分族群的貸款成數、取消寬限期等,都會使房貸族揹房貸的壓力加重,因此,購屋民眾務必衡量自身財務狀況並預留空間。


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