毛利率保持32%+ 世房穩健運營吸引長線投資

3月31日，世茂房地產控股有限公司(簡稱世茂，00813.hk)在香港正式發布2014年公司及附屬公司截至2014年12月31日全年業績報告。報告期內， 2014年全年營業額為560.8億元（人民幣，下同），同比上升35.1%。期內實現毛利額182.3億元，同比上升24.5%；毛利率32.5%，處行業較高水平。全年實現核心凈利潤79.07 億元，同比上升8%。

在新的市場形勢下，世茂不再以銷售規模作為單一增長指標，而是更加注重各項指標的均衡性、高品質增長，多項核心指標處於行業高位，也因而得到了金融證券機構的認可。國浩資本日前分析認為，對希望持有內房股的長線投資者而言，世茂房地產、華潤置地等企業是行業首選。

“增重”、“健身”均衡發展

2014年是房地產行業集體由追求規模擴張向注重增長質量轉型的一年。利潤率、回款率成為多家房企明確提出的核心考核指標。

據世茂2014年報顯示，期內實現毛利額182.3億元，同比上升24.5%；毛利率32.5%，處於行業較高水平；全年實現核心凈利潤79.07 億元，同比上升8%。在目前已發布2014年報的房企中，毛利率保持在32%以上的，僅有中海、世茂、保利等為數不多的幾家。同時，世茂2014年銷售回款率80.2%也高於行業60%-70%的平均水平。

在區域版面方面，世茂通過重點區域深耕，實現了業績的穩健增長。2014年世茂在南京（樓盤）、廈門（樓盤）、福州（樓盤）、泉州（樓盤）、常州（樓盤）、張家港（樓盤）等福建和長三角多個城市取得單盤銷冠。在重要戰略區域福建省， 2014年世茂以175億元銷售額第三次蟬聯福建銷冠。2014年在福建省迎來自貿區設立、“一帶一路”核心發展區域等多項國家戰略層面的重要利好之際，世茂的成績有了更加深遠的意義。尤其在2015年，世茂攜福建石獅市一同參加2015米蘭世博會，將助推城市共同謀求更好、更多元的國際化資源平臺。

年報顯示，2014年，世茂累計銷售額為702.2億元，同比增長4.7%。根據市場變化，世茂調整產品結構，逐漸形成了全類型、多層次的產品體系。經專業估算，世茂主要投資物業及酒店的市場價值為人民幣590億元。分析人士認為，投資性物業會成為世茂下一個增長亮點，在行業的戰略轉型期，這也是衡量房企成長性的重要指標。

“面粉”、“錢流”結構優化

隨著樓市整體庫存高企，部分人口凈流出的三、四線城市，市場風險不斷加大。另一方面，隨著市場競爭的加劇，地價也水漲船高。為此，世茂2014年的投資規則也顯得更加審慎。

2014年，世茂持續加大在一、二線城市拿地的比重，優化城市版面。年報顯示，報告期內，世茂新增土地儲備739萬平方米，分布於北京（樓盤）、上海（樓盤）、南京、廈門、大連（樓盤）、成都、重慶（樓盤）等17個城市，項目均位於當地的核心區域或潛力地段。截至2014年12月31日，世茂總計擁有3607萬平方米優質土地儲備，土地存續比（土地儲備與當季度銷售面積的比值）約為22。按照蘭德咨詢總裁宋延慶的研究模型，土地儲備存續比值在20-35左右較適量，也就是以企業年均增長20%計算，土地儲備相當於企業未來3-5年開發所需用地。

在另一項衡量企業健康程度的重要指標：資金結構方面。世茂2014年凈負債率58.6%，達到管理層預定目標，在行業整體負債率偏高的背景下，這一成績較為突出。

至2014年12月31日，世房銀行等總借貸余額較2013年底的493億元上升到620億元，現金余額較2013年的196億元上升至239億元，未動用授信額度約180億元，為世茂發展提供了低成本的長期資金支援；

為了進一步降低資金成本，優化資金結構，2014年世茂成功發行了6億美元7年期高級票據。並且，這一行動一直持續到2015年一季度，目前，世茂境外債券的平均利率已從8.01%降低至7.76%。

世茂還於2014年7月獲得了4年期的7.36億美元等值銀團貸款，為集團的穩健發展提供了充裕的現金流。年報顯示，截至2014年12月31日，世茂持有現金239億元，加上180億元銀行授信額度，世茂可動用的資金已達到419億元。

優質的土地儲備、嚴謹的土地成本、資金成本控制以及充裕的現金，為世茂2015年乃至未來數年持續穩定的業績提供了強力支撐。

以“互聯網+”開創白金時代

世茂在2014年年底提出“白金時代”理念之后，引起行業廣泛思考。在此次發布的2014年報中，世茂進一步專門提出要“結合互聯新理念開創白金時代”，這也是在中國房地產行業，首次將“白金時代”正式寫入企業年報。

2014年是房地產行業轉型之年，同時，也是移動互聯網大潮席卷房地產業的關鍵一年。在國家層面鼓勵“互聯網+”的背景下，移動互聯網將深刻改變房地產行業的商業模式。

世茂深刻認識到，單以增長率、周轉率等舊的價值體系來指引房企的發展，房企只能進入“白銀時代”。誰能以互聯網思維，在房地產行業創立以人為核心展開商業和運營模式，誰就能在短時間內打破行業壁壘，開創企業發展的“白金時代”，真正實現可持續、有品質的增長。

為此，2014年，世茂通過“宅行動”、“e生活”等一系列行動落地云平臺資源，並初步構建出世茂生活服務app矩陣，版面社區o2o領域，加速落地“生活方式運營商”戰略，積極嘗試以人為核心開展運營的新商業模式。

在“生活方式運營商”戰略指引下，世茂開展了一系列產品創新與研發。如2014年聖誕節開業的minimax睿選酒店，就是以全新的社交、電商平臺理念，為80後、90后客群客製的minihotel。今年，世茂專門設立生活方式研究室，對客戶需求進行深度研究，並以此指導創新研發。2015年世茂還將繼續推出minimall、主題樂園、全時街區等創新業態，並進行規模化復制。

對於2015年房地產市場，世茂預計，2015年房地產政策將整體上保持寬鬆，保證房地產市場平穩發展。世茂相關負責人稱，公司將根據市場變化，繼續以靈活的規則，及時調整供貨節奏，以實現穩健增長的企業發展目標。