中產美國夢的困境：住房負擔創十年新高

能夠住上一套大房子，是美國中產階級努力工作的動力，也是「美國夢」的具體表現形式之一。然而，最近美國人的買房壓力日益增加，中產階級的住房開支上漲。

Black Knight 的抵押貸款監控（Mortgage Monitor）數據顯示，目前美國住房月供金額是全美收入中位數的 23.6%，這一比例也達到 10 年前金融危機爆發時的水平，美國人的房貸壓力與日俱增。

圖片來源：Black Knight

近 20 年來，美國房貸 / 收入比的峰值出現在 2006 年，當時的房貸收入比達到驚人的 34.5%，次貸危機於 2007 年爆發。在 2012 年該比值降至 20% 以下之後，目前已連續數年上升。

與此同時，住房抵押貸款機構房地美的 30 年固定貸款利率也在 2016 年以來逐步提高，目前已達到 4.86% 的水平。2018 年以來，購買普通住房所需的每月按揭支出增加了 190 美元，年增率增幅為 18%。

分各州來看，擁有全美均價最高的舊金山灣區，讓加州房貸收入比高達 39%，居全美國首位。而紐約州的該比值為 31%，略低於緬因州的 33% 和馬里蘭州的 35%。

圖片來源：Black Knight

多年來，美國家庭實際收入中位數一直停滯不前，而實際房價卻沒有。從下圖可知，藍色線的美國家庭實際收入多年來並沒有明顯的上漲趨勢，而自 2000 年後，凱斯席勒 20 城房價指數（紅線）有較大漲幅。

圖片來源：FRED

即使經過通膨調整，目前美國購房者的買房壓力處於歷史上的相對較高時期，僅比 2005-2008 年房地產泡沫破裂時的壓力要小。

ATTOM Data Solutions 公司的另一份報告顯示，今年第二季美國工薪階層的每月用於購買一套中等價位以上的住房花銷上升，占到月收入中位數的 31.2%，高於 29.6% 的歷史平均水平。

該機構表示，房價上漲加上抵押貸款利率上升，已將四分之三的工薪階層擠出房地產市場，64% 的受調查地區房價漲幅快於薪資漲幅。

ATTOM 公司高級副總裁 Daren Blomquist 表示，房價漲幅繼續超過工資漲幅，即使在抵押貸款利率沒有上升的情況下，也會加快購房者的負擔能力。