為何認為樓市只轉角而沒插水

雖然我一向認為，人是沒有預知未來的能力的；但傳媒為了向讀者有所交代，總會千方百計地要我說一個具體數字，以顯示未來樓價的升跌幅度。儘管事先聲明，我也是瞎猜的，他們仍一樣不肯放過我。

最近他們最有興趣知道的是：樓市是否已轉角進入了下降階段？這次回落的幅度有多少？對於第一個問題，我的回答相對肯定，答案是我十分相信樓市已經轉角。但第二條問題我自己也沒有確定的答案，只是在記者的不斷催促下，我只好給了一個具體的數字，就是會跌25至30%。

我很快發現，我這個答案令我兩面都不是人。看好者覺得我太悲觀，好像想刻意唱衰樓市；而淡友又覺得我太樂觀，懷疑我是否為了自己的生意而不想投資者完全失去信心。為此，我必須解釋一下。

我認為樓市已經轉角，是因為中美關係的惡化，是一些根本性矛盾導致的，這些矛盾不是一下子可以解決的，所以不管誰做美國總統，衝突仍會繼續。因此這項不利因素必然會長期籠罩著樓市，令買家入市前一定顧慮重重。

現時香港的股市已跌了兩成多三成，如果股市所受的衝擊已去到這個程度，我預期樓市有類似的跌幅亦不為過。其實，我告訴記者這個預期跌幅(25至30%)時，是有預設前提的。我認為這只是好友有機會守得住的第一道防線，而且要有政府的政策配合，才能真正守得住。

另一個令我確信樓市已經轉角的原因，是二手市場的交投量大幅下跌，與高峯期比，跌了超過八成，與平常比亦超過五成。前線的同事說，今次樓市所受的衝擊，比沙士與國際金融海嘯還要嚴重，只是政府的辣招令小業主都不肯輕易放盤出售，令樓價的跌勢受到延後。

在一般情況下，樓市確認轉勢後，跌幅常超過四成，九七一役，因亞洲金融風暴碰著八萬五，兼且又遇著沙士，香港樓價一度跌去七成，所以不少投行所估的跌幅都比我多，很少有估跌得少過三成的。如是令我的估計顯得較為保守。以下是我不肯修改我的估計的原因：

(i) 香港的樓價不是無緣無故被炒高的，而是因為供應不足才造成的。加上近年辣招不斷，樓價其實一直處於被遏抑狀態，當中的水份不算多，下跌的空間並不太大。

(ii) 現時市場上不是沒有買家，而買家亦不是沒有錢，只是宏觀的環境對投資不利，所以他們才還價比前深了，以致業主一下子未能接受。據前線的同事反映，現時還在市場上搵樓的買家還起價來並不大貪，一般只還低10至15%，業主肯平10%左右已不乏人承接，所以前線同事對跌幅的估計比我還要保守，一般只預期跌15至20%。

(iii) 香港的小業主財政情況良好，超過六成以上的小業主已供滿樓；餘下要供樓的，每月供款亦只佔入息的兩成左右，所以他們的財政壓力都不高，很難迫他們賣樓。

(iv) 樓市的支持力主要來自存量資金，而中美矛盾只會影響增量資金。即是說未來富起來的人會減少，但由於過去已富起來的人還有很多，而這些人對香港的房地產仍有偏好，令香港的樓價仍會有一定的支持力。