樓市明顯轉弱 「撤辣」此其時矣

中美磨擦加劇，美國已視中國為威脅美國安全的力量，並部署對中國進行全方位的打壓。在這種情況下，中國的經濟發展一定沒法像之前那麼順暢，香港的服務業亦無可避免會受拖累。

這種發展嚴重打擊了投資者對前景的信心，香港的股市從高位回落了超過兩成，惟房地產市場的調整仍十分輕微，只有2%左右。這種情況極不正常，原因是政府之前推出的辣招，嚴重扭曲了小業主的心態，令二手市場依然嚴重缺盤，令二手市場樓價未能及時反映形勢已經逆轉。

政府推出的三種辣招，其實都有遏抑業主放盤的功能。SSD—額外印花稅，令買樓未足三年的業主都不願意放盤。BSD—買家印花稅，令已由非港人及有限公司持有的樓宇，都不肯放盤，因為這類業主一旦賣出手上的物業後，將來若要重置，就得付多三成樓價作印花稅。DSD—買第二個單位的印花稅，亦令手上已持有多個一個物業的業主不想放盤，因為一出一入間，他們亦要多付15%的樓價作二次置業的印花稅。

過去，市道一旦轉弱，首先出現的是放盤的業主大量增加，但這次卻連放盤也不多見，所以沒法對市場形成下調壓力。我曾與傳媒戲言，政府若然還希望看到樓價向下調整，現在有一條必然奏效的好招，就是立即宣布打算撤銷一切辣招，讓投資者在賣樓後可以在無需付出額外代價下，待價錢回落後再度入市。這樣，願意放盤的業主一定大增。

我認為在現時的大環境下，政府撤招後樓價立即急升的風險是不存在的。因此政府應把握時機，立即行動。因為，在現時的形勢下，市場的風險性質已出現根本性的改變，由過度上升的風險已轉變成過度下跌的風險。為避免樓價下跌對社會造成過大的破壞，政府不應再阻撓放盤的意欲，而應該提前讓賣意可以緩緩地釋放來，以免賣意不斷積累，最後引致決堤式爆發，那就可能一發不可收拾，演變成為悲劇。

聯儲局今次由QE轉為縮表，宣稱其目標只在於令利率正常化。因為聯儲局很清楚，超低的利率是不正常的，會扭曲市場的正常行為的，長遠一定會有不良後遺症，所以當經濟好轉，失業率下跌，通脹回升的時候，聯儲局就縮表！讓利率回升至正常水平。

特區政府亦應該明白，辣招並非補藥，是不可以長食的，否則一定會食出大病來。所以政府應趁樓市轉弱，投資意欲受大環境制約時，乘機放寬辣招，令市場逐步正常化。

我覺得撤招可以逐步來。首先可以嘗試撤銷的是額外印花費。它針對的主要是炒家。炒家對市場最為敏感，在現時的形勢下，政府不用擔心撤招會鼓勵他們入市。若果撤銷了額外印花稅，樓市不升反跌，那政府就可以再撤二次置業印花稅。至於買家印花稅，則可以遲一些再放，因可以留下來用作救市。在不同的情況下，香港對資金需要的迫切性差異很大，我們不能排除，將來我們有需要吸引北水南下來救市。