東急房地產：2018上期日本經濟房產市場及都心五區

東急房地產董事長木內亮指出，2018 年是台灣投資人審視手上所持日本房產的關鍵時刻。

許多台灣投資人於 5、6 年前購買了「都心 5 區」的不動產，根據不同的產品特色、地點、城市都更規畫，國際國內的買盤方向早已開始有了變動，但 5 區仍為各方資金注入的主力戰場，但地點物件的選擇又更加嚴苛。而現在同樣地區的不動產也受到國內外買家的注目。

【關於日本經濟】

‧ 上升趨勢也表示出當前指標有減速的跡象

‧ 目前尚不清楚是否要結束的貨幣寬鬆政策

進入 2018 年，日本股市和日元持續升值。當川普總統發表關於貿易摩擦和安全問題的言論，以及每次對強勁的美國經濟指標的金融緊縮觀測時，股票價格都是高度波動的。另一方面在國內，股價為支持各公司的優良財報的發表呈現持續上漲的狀態，自於 3 月 23 日的底部以來股價一直呈上升趨勢。但是到了六月底，由於兩國首腦在美中貿易摩擦中的動向，使得股價再次走軟。

GDP 於長期成長狀態中呈現緩慢的下降。2018 年 1 月至 3 月季度國內生產總值（GDP）修訂後實際與前期相比▲0.2％，按年率計算▲0.6％。已有 9 個季度未呈現負成長，而除了私人消費下降外，資本投資增加也是因素。（圖表②）

日銀短觀以能顯現企業信心度的商業信心指數（DI）調查，截至 2018 年 6 月為止大型企業製造業的信心指數為 + 21，比上一次調查下降了 3 個百分點。（圖表③）

歷了連續 2 期的惡化，持續兩年的上升趨勢已經呈現下降。特別是隨著材料價格的上漲，資源機構的下降更加醒目。顯示當前經濟形勢的經濟活動指數（CI ・修訂值）於 2018 年 4 月較上月上升 1.5 點至 117.5。汽車生產和出貨狀況皆良好。

儘管日本經濟指標在貨幣寬鬆的背景下顯示出穩定的增長，但基於對美國貨幣緊縮觀察和貿易摩擦問題的擔憂，目前指標似乎有下降的趨勢。截至 2017 年底，在貨幣寬鬆的背景下，日本市場呈現穩健成長。而歐洲和美國都制定了貨幣緊縮政策。特別是對於義大利和不穩定的歐盟政局來說，可能成為未來一個不安的因素。是必須警惕的局面。

【關於日本不動產市場】

‧ 價格有持續上升的趨勢

‧ 對於提高利率和貸款狀態的變化必須謹慎

日本國土交通省於 2018 年 6 月 28 日發表了「不動產價格指數」。在全國價格指數中、區分住宅上升至 142.7（與去年同期相比 + 7.2）。

另一方面，透天住宅的數量為 104.1（相當於 + 0.7），住宅地為 102.9（相同 + 2.9），因此可以說區分住宅的上升趨勢在全國範圍內非常顯著。辦公室是 137.8（+5.6）·

整棟住宅是 136.6（+ 1.8）· 店面是 137.8（+15.0），分別呈現高位上升趨勢。

【關於都心 5 區】

一、涉谷區: 東京副都心之一的涉谷，進行由東急集團主導的涉谷車站周邊大規模改建，未來將有更新的城市呈現。包括網路搜尋引擎巨頭 GOOGLE 日本法人已預定進駐的「涉谷 STREAM」等商辦大樓，將成為眾多辨公室與商業設施聚集的區域。

二、新宿區: 一日平均搭乘者數世界第一的新宿車站擁有 2 種面貌。西側是辦公區域，東側則是商業鬧區。因此新宿車站周邊有著日夜持續不停的人流，成為台灣投資家熱愛的頭資地區。新宿區是辦公室、住宅、店鋪數量均衡的地區。

三、千代田區: 擁有皇居、國會、金融中心，形成日本核心的區域。皇居與政府機關佔有地區面積相當大的部分，因此能供給的物件數量相對較少。千代田區西部有著以高級住宅區而著名的番町，正是過去江戶時代大臣和武士居住的區域。

四、中央區: 以銀座與有樂町為主，並排的著名老店和百貨公司，吸引著由海外前來的觀光客消費。因此中央區擁有眾多的高級店鋪。也是東京證券交易所的所在地，可說是日本經濟的中心。

五、港區: 外國人也知道的都市再開發區六本木特區，至今成為了外資企業進駐的高級辦公大樓街區，有著六本木之丘和東京城中城等代表性建築，而鄰近之處則是外國大使聚集的高級住宅區麻布十番。

2018 年上半期 ‧ 都心 5 區大型辦公室買賣（摘自 J-REIT 公開情報）

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