潘石屹不做買賣承諾了！純利劇跌的 SOHO中國前路何解？

8月17日午間，由地產界“網絡紅人”潘石屹所領航的SOHO中國（00410-HK）公佈了其截至今年6月30日止6個月中期業績。在去年錄得逾60億元（人民幣，下同）投資物業評估增值而大幅拔高集團淨利潤水平的基礎上，今年上半年SOHO中國交出的成績單可就沒那麽好看了。

投資物業評估增值銳減，拖累SOHO 中國半年純利劇跌

業績公告顯示，2018年首6個月，SOHO中國營業額全部來自投資物業的租金收入，為8.48億元，按年同比下跌20.69%。財報解釋這主要受集團去年整售兩個物業資產虹口SOHO和淩空SOHO的影響，撇除去年同期錄得物業銷售收入的影響後，今年上半年SOHO中國可比物業租金收入同比上升17%。

期内SOHO中國整體毛利率為76%，按年同比上升7.3個百分點，但淨利潤的表現就是另一番天地了：財報顯示上半年SOHO中國錄得股東應佔溢利10.93億元，去年同期則淨賺39.82億元，因此今年中期SOHO中國賬上純利竟是足足跌去72.5%！單看這數據的落差也實在是太過驚悚了，到底怎麽回事？

對此SOHO中國在業績報告中給出了答案，原來問題出在投資物業的評估增值這一塊。正如我們文首提到，去年上半年SOHO中國對其投資性物業進行了全面重估，由此產生了大額的資產評估增值約61.55億元；而今年上半年，SOHO中國的投資物業評估增值僅約為4.8億元，這也是其今年中期淨利潤賬上錄得大幅縮減的原因。

未來再收購還是續賣資產？潘石屹：不做承諾了

話說自2012年起改變經營策略“轉售為租”以來，SOHO中國逐漸將其發展模式由“開發-銷售”轉變為“開發-自持”，彼時SOHO中國曾表示將不再出售物業資產，改以租賃為主要發展模式。2015年初，SOHO中國推出了新型共享辦公產品SOHO 3Q，在傳統辦公樓租賃業務之外，開始探索新的發展模式。到了2016年3月，在轉型三年多之後 SOHO 中國宣佈重啓銷售，而這種反復不定正是SOHO 中國和潘石屹最受外界質疑的點之一，而後每次再出售資產，潘石屹總會被冠以“食言”之名。

而17日在SOHO 中國2018年中期業績發佈會上，潘石屹本人就對外界關心的資產出售與否問題做了說明。他表示，過去幾年SOHO 中國確實銷售了不少物業資產，外界曾問他出售的標準，即哪些會出售，哪些不會出售，他為此做了一個劃分：“就是核心資產不會銷售，非核心資產會銷售。”至於核心資產與非核心資產的區别，他回答在北京CBD、外灘、望京、天安門廣場等的就是核心資產，也就是說規模比較大的為核心資產；而量比較小的就是非核心資產。

他表示，確實在去年為止，SOHO 中國體量較小的項目以及地理位置比較偏遠的項目已經出售完畢，至於下一步到底是銷售還是不銷售，在市場進貨不進貨還得要看市場的變化：“市場上面（價格）我們覺得低了，我們就進貨；我們覺得高了就出貨。”按潘石屹的話來說，做生意嘛，總是出出進進的——對於老潘“口風”的轉變，頗有一種5年前轉型大計託出水面後，隻有圍觀群眾“入戲”了的感覺。

在SOHO 中國轉型的這件事上，對於集團策略的轉變，大眾併不是健忘的，相反在後來或圍觀、或參與的過程中表現得很是有點執著，比如會拿著賣不賣資產這件事不放。但從SOHO 中國過去的舉動，以及潘石屹數次向外界透露的信息來看，反倒是其自身表現得更為自得甚至是莫名地從容。

8月17日在集團最新業績發佈會上，老潘再度發表新的說辭：“市場總是出出進進的，如果我現在給你承諾，SOHO中國下一步也不收購項目了，也不銷售項目了，這還做什麽生意呢？是吧？生意總是出出進進的，所以我也不敢給你承諾下一步到底是出售還是收購的問題。”

轉型後業績震蕩，“食言”是變相妥協？

的確，身處市場旋渦之中，生意還是要做的。回首自2012年轉型以來集團的經營表現，豈知 SOHO 中國如今的頻頻“變卦”何嘗不是對市場的一種妥協？

下表所示為啓動轉型之後五年SOHO中國的簡要財務指標對比情況，我們可以清晰地看到在實行“開發-自持”租賃模式的2013年至2015年，SOHO中國的營業額及淨利潤均顯著下跌，經營模式的轉變反應在集團的業績數據上就是這堪稱震蕩的結果。而2016年恢復銷售後，集團營業額及淨利潤又隨即出現回溫迹象，個中緣由不言而喻：

據此，我們有理由相信，SOHO中國近幾年在經營模式方面的“言行不一”不過是一種對市場妥協的表現，雖然公司強調其實際運營方面保持著較好的發展狀態，奈何捱不過財報賬面數據的不好看啊！不得不說，就公司發展的“氣質”而言，這幾年的SOHO中國已經漸失鋒芒，突破點究竟在哪？

SOHO 3Q適合“單打獨鬥”，上市要看市場

這兩年，SOHO中國似乎對其共享辦公業務SOHO 3Q寄予了極大厚望。截至今日，SOHO 3Q已在全國7個城市落地，併擁有26個SOHO 3Q中心，共提供約2.6萬個工位。但截至目前，SOHO 3Q所貢獻的收入及利潤在集團佔比仍然很低，SOHO 中國亦至今尚未披露其詳細營運數據。SOHO 中國金融與投資者關係總監徐玲表示，當前集團主要想先把SOHO 3Q的規模做大，同時著眼於SOHO 3Q質量及利潤率的提升。

至於會否通過收購兼併國内其他小公司的共享辦公空間以擴張自身規模，潘石屹就幹脆地回答不會。他表示這個答案或許很武斷，但他認為SOHO 要按照自己的思路、自己的風格和管理模式去往大了做：“我覺得發展的快慢不重要，發展的健康是特别重要的。能夠赢得口碑和客戶，能夠提供好的服務，產品質量是好的，這些事最基本的。我覺得一個公司的發展，能夠赢得市場和健康是最重要的。”

同時他表示中國的市場就很大，目前沒有在香港、新加坡及海外開發及收購3Q的計劃。對於上市的日程及計劃，潘石屹回應就看市場：“什麽地方有市場就在什麽地方上市。”

話說今日午間公佈中期業績之後，SOHO中國股價在下半日開市後就筆直下挫，最低曾見3.14港元，跌幅8.45%，截止收盤報3.21港元，全日跌6.41%。且其股價本週已累跌四日，以上週五收市價3.74港元計，到昨日收報3.43港元，前四日已累計跌去8.3%，加上近日的跌勢，一週内SOHO中國股價累跌14.2%，傷勢不小。至此，狀似失去方向的SOHO中國前路何解？或許時間會給我們答案。

■ 作者｜彭小留

■ 編輯｜夏雨辰，賀秋霞

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