平安證券：降息疊加推盤高峰 樓市“小陽春”可期

央行決定，自2015 年3 月1 日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。其中金融機構一年期貸款基準利率下調0.25 個百分點至5.35%；一年期存款基準利率下調0.25 個百分點至2.5%，同時綜合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.2 倍調整為1.3 倍；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。

平安觀點:

降息疊加推盤高峰，“小陽春“可期。今年以來重點城市成交及供應均出現明顯回調，龍頭房企銷量表現亦乏善可陳，顯示前期政策效應邊際遞減，引収市場對實際需求的擔憂。繼2 月5 日央行下調存款準備金后，央行再次降息，無疑為平淡的市場注入一針強心劑。降息在降低行業融資成本的同時，將進一步提高購房者的支付能力和購買意愿。經過近3 個月休整，開収商也將逐步加大推盤力度，加之前期地方契稅公積金等政策優惠，對樓市成交形成有效支撐，我們預計3 月中下旬開始基本面將有較明顯回暖，“小陽春”可期。但不同於前兩輪周期，行業當前已面臨中長期的拐點，相對而言，我們更加看好土地供應相對稀缺的一線城市和核心二線城市。

經濟下行壓力凸顯，后期政策仍存博弈空間。貨幣政策持續調整凸顯決策層對通縮及實體經濟下行的擔憂，而由於房地產的周期性特征，投資滯后於銷售6-9 個月，加之當前行業庫存量及地價仍處高位，我們認為短期房地產投資數據難有實質改善，因此地產政策仍存在博弈空間，后期不排除地方二套房首付比例及營業稅政策調整。

利率下行周期，地產股估值持續回升。此次降息再次確認房企融資成本下行趨勢，在經濟基本面下行及通縮預期下，不排除后續進一步降準降息的可能性，疊加再融資審批加快，地產股估值有望持續回升。隨著3 月推盤高峰的來臨，行業逐步進入利率下行、基本面兌現而房價平穩的第二階段，前兩輪經驗顯示，該階段地產超額收益較明顯，但漲幅弱於第一階段。目前地產板塊與滬深300pe 比值為1.48，亦未到達2008-2009 年（2.0）和2011-2012 年（1.52）兩輪降息周期高點。龍頭房企當前pb 距離2011-2012年降息后高點有25%空間。nav 折價率方面，萬科、招商和保利的股價與nav 比值分別為0.87 倍、1.01 倍和0.98 倍，距離上一輪降息周期尖峰仍有25%左右上升空間。

從港股與a 股龍頭房企的估值對比來看，目前萬科與中海外pe 比為1.19，距離2008-2009 年降息周期高點1.5 倍亦尚有25%的上升空間。

投資建議：在經歷近兩個月休整后，本次降息無疑為市場注入一針強心劑，配合推盤高峰帶來的基本面支撐，行業有望迎來新一輪上漲行情。1）從2008 年和2011 年兩輪降息周期地產股表現來看，行業均持續大幅跑贏大盤。 2）降息疊加推盤高峰，“小陽春“可期。個股投資方面，仍建議關注四類標的 ，龍頭大小白馬招商、保利、萬科、華僑城、華夏並福，高杠桿高彈性標的首開、泰禾集團(000732,股吧)，國企改革標的天健和模式獨特的信達、世聯。

風險提示: 成交量改善不及預期。