房地產商暴利揭秘:低地價未必帶來低房價

通過房價暴利分析看出，央企高價拿地推高房價之說難以成立，低地價未必帶來低房價。

中新社援引中國經濟網3月24日的消息稱，央企近日在北京連續高價拿地，引起廣泛關注，焦點聚集在“央企高價拿地，大大推高了房價，與民爭利，與國家調控政策相背”等問題上。究竟是“地價推高房價”？還是“房價推高地價”?？一些利益相關團體似乎力挺“地價推高房價”之說，將房價飛漲的局面單方面歸結為政府及相關企業，而業界專家指出，房地產商的“暴利”是“導致”超高房價的重要因素之一。?

北京市國土局、搜狐地產網等多家資料顯示，以全國知名地產商萬科在北京的部分土地成交信息，以及所售樓盤銷售價格為例，業界人士通過數據分析，發現低地價未必帶來低房價。?

表一為萬科在北京西南區域三塊土地成交情況，其中第1、2塊地銷售已進行到中后期；第3塊地與第1、2塊地相鄰，已銷售完畢。

數據表明，萬科這三塊土地的拿地時間分別為2005年6月至2006年7月(其中第2塊地于2007年4月和2009年7月進行過變更)，其土地成本折成樓面地價僅為413元/米2-1116元/米2，與近日央企北京拿地動輒上萬、甚至超過2萬的樓面地價相比，可謂是地板價。但該開發商的銷售房價仍高達16,300元/平米-25,000元/平米，這說明低地價并不能保證低房價；其次該樓盤的樓面地價占銷售房價比例僅為1.7%-4.5%，與當下一些人聲稱的地價占房價的比例約30%差距很大；再次，該樓盤的銷售利潤高達367%-632%，與其聲稱的20%-30%的平均利潤也有非常大的差距。?

由此可見，低地價仍導致超高房價。通過房價暴利分析看出，央企高價拿地推高房價之說難以成立，央企在房價高位的情況下高價拿地，只是間接促成了房價在高位的穩定，封殺了房價的下跌空間。但期望靠低價供給房地產商土地來降低房價卻是肯定行不通的。房價飛漲關系國計民生，房地產商究竟在其中起到怎樣的作用，是特別值得我們深思的。?

附表一：

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地塊號?規劃??土地???土地成交??樓面??房屋??相應????樓面????樓面地價????銷售

???????建面?成交價??發布時間??地價??成本?樓盤售價?毛利率??占房價比例??毛利率

1??130460??5383.8????2005.6????413??3413??25000????5953%?????1.7%??????632%

2??471198?52603.8361?2006.7???1116??4116??25000????2240%?????4.5%??????507%?????????????????????????????

3??114847?5622.4344??2006.5????490??3490??16300????3227%?????3.0%??????367%

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(徐志嬌?編輯)