房地產“二次調控”細則出臺 樓市普遍降溫

隨著“國家版”以及“地方版”樓市二次調控細則的出臺，政策效應逐漸顯現，樓市普遍降溫。

據人民日報10月27日報道，目前，我國共有14個城市出臺房地產“二次調控”政策。

政策為何在“十一”前出臺

“十一”長假前,財政部、國家稅務總局、住建部聯合發出《關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》,成為了第一個落實房地產調控新政的細則性文件。

從政策出臺的時機來看,無疑是選擇了一個極其關鍵的時間點。恰處在“十一”黃金周前夕,在多位業內人士看來,政府的警告與宣示意味十足。

“4·17”房地產調控新政出臺之后,隨著政策效應的顯現,開發商的資金鏈普遍吃緊,不少房地產開發企業甚至面臨倒閉的風險。但“金九月”,市場成交量上升又讓開發商整體賺得盆滿缽滿。

“史上最嚴厲的房產調控”之所以未能讓房價下降,一個很重要的原因就是從2009年至今年4月,開發商在熱銷中積累了足夠多的資金,足以在一段時間內抗衡政策的風險。十月金秋,開發商又將迎來成交旺季,如果“二次調控”措施在10月份中下旬出臺,開發商的資金量將更加充足,本輪調控將遭遇到更大的阻力。

因而,搶在樓市“旺季”之前,國家再次出臺了更為嚴厲的調控政策,包括提高首付門檻、禁貸三套房、行政限購、房產稅改與“一房一價”的房價備案制,并再次強調各地方政府的房價督導職責,同時啟動對地方政府的問責程序。這是年內國家第二次出臺樓市調控新政,這在國內商品房發展歷史上十分罕見。

各地方政府也紛紛出臺地方版調控細則。深圳、廈門、上海、寧波、福州、杭州等熱點城市先后出臺了“加強版”的樓市調控細則,除了增加保障房供應外,以“限購、限外、限貸、限價”為主題的“四限令”成為貫穿各地細則的核心。

新政主要抑制不合理需求

調控政策在樓市成交量上有所體現。統計數據顯示,9月份30個大中城市中超過2/3城市的樓市成交量環比上漲,其中北京、南京和深圳等重點城市成交面積環比漲幅都在50%左右;而到了10月上旬,大部分城市的房地產市場迅速降溫。

北京市房地產交易管理網的統計信息顯示,10月第一周,全市新建商品房（不包括經適房和限價房）網簽總量為1383套,環比上周的3867套,下跌了64%。全市二手住宅網簽總量為1594套,環比上周的4591套,跌幅超過了65%。10月上旬,北京市商品房住宅總成交量為2060套,較9月上旬的3219套下跌了36%;商品房成交均價為21160元/平方米,較9月同期的21800元/平方米下調了近3個百分點。

上海的普通商品房市場也開始降溫,深圳樓市在國慶長假過后,新房成交量驟降,杭州、寧波和福州等城市房地產成交量也出現了環比下跌的情況。

10月黃金周竟然成了一個分水嶺,之前各地樓盤成交急劇攀升。專家分析,9月國內樓市進入了傳統的銷售旺季,各城市交易量普遍上漲,樓市成交量呈現回暖跡象。不過受“十一”長假和樓市新措施的雙重影響,節前出現的樓市成交量快速回暖的勢頭戛然而止。

住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮表示,新調控政策不存在擠出剛性需求的問題,新政策主要是抑制四種不合理的需求:一是投機性、投資性需求;二是抑制奢侈性需求;三是抑制那些不具備購房風險防范承受能力的需求;四是過度超前消費的需求。

房產稅關鍵在稅率設置

“二次調控”五項樓市新政中,房產稅試點改革無疑是一枚“重磅炸彈”。

此前,樓市調控一直是信貸政策唱主角。在信貸政策已經沒有更大騰挪空間的情況下,調控新政更側重于運用稅收杠桿,提出盡快推出房產稅試點,并將房產稅征收范圍擴大到全國,第一次明確了房產稅必征的決心,對房地產投資性需求來說是個警告。

財政部和國稅總局明確表態,擬先在部分城市對部分個人的住房進行試點,恢復征收房產稅,積累經驗后逐步擴大到全國。這意味著,個人非營業用的房產的免稅時代即將結束。

北京大學房地產研究所所長、中國房地產協會副會長陳國強說,如果我們對信貸手段、土地手段這些比較常規的一些調控手段,打一個不太恰當的比方,它們是西醫的方式來治療,這個效果比較容易見效。那么房產稅就像中藥,是會促使我們樓市平穩健康發展的一個長效機制、一個基本制度。不能夠把它看作是調控房價立竿見影的一個“特效藥”。

業內專家預計,房產稅征收的推廣將對各地樓市產生深遠影響,將徹底改變投資房產的收益預期,從而有利于遏制房價過快上漲。此外,房產稅的影響力關鍵在稅率設置,如果能夠對第三套以上住宅征收重稅,如3%的年稅率,才能抑制投資性購房。

消費者盼望政府平抑房價的企求歷經多年的等待,這一次看到了希望。正如人們所言,不管路途多么遙遠,任務多么艱巨,新政出臺了,本身就是一種希望。

(段明霞 編輯)

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