房地產行業變局已開始顯現

國家統計局公布了2009年全國房地產市場運行數據。2009年，全國完成房地產開發投資36232億元，比上年增長16.1%；完成土地購置面積31906萬平方米，比上年下降18.9%；完成土地開發面積23006萬平方米，下降19.9%；2009年，全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長43.9%，辦公樓銷售面積增長30.8%，商業營業用房銷售面積增長24.2%；2009年，商品房銷售額43995億元，比上年增長75.5%。其中，商品住宅銷售額增長80.0%，辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長66.9%和45.5%。

2009年12月份單月新開工面積繼11月份后再創歷史新高，排除年底統計因素影響，亦反映了房地產開發企業在2009年良好銷售刺激下普遍加快開工的行為表現。不過值得關注的是，盡管新開工同步指數依然保持增長勢頭，但聯合證券新開工領先指數已開始趨平，顯示未來新開工面積增速將放緩。

2009年全年商品房銷售面積年度同比漲幅42.1%，是1999年以來排名第二的漲幅，但12月月度累計增幅相比11月份則出現較大幅度下降，下降10.9個百分點。我們認為主要有兩個方面的原因：1、統計原因，42.1%的同比漲幅是用2009年的初步統計數與經過調整的2008年數據進行比較的，如果同樣都用初步統計數據，同比漲幅為50.93%，下降2.08個百分比，降幅并沒有如此明顯；2、2009年成交量是一個非常態，持續保持如此高的增幅是不現實的。我們判斷隨著國家各項調控措施的落實，尤其是銀行信貸政策的收緊，全國來看，2010年銷售量相對2009年會有所下降，而一線城市銷售量將有20%到30%的下降。我們預計接下來銷售面積累計同比漲幅將依然呈現下降趨勢。

2009年12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8%。分地區來看，珠三角、長三角房價漲幅居首，深圳、金華、溫州、杭州和南京新建住宅和二手住宅價格漲幅排名均進入前十，判斷這些城市房價2010年將面臨一定的調整壓力。

2009年資金鏈為歷年最好。2009年房地產資金來源合計為57128億元，同比增長49.8%，房地產投資占資金來源的比例降至63.4%，為歷年來最低。2009年房地產開發企業資金來源增長較快的是國內貸款和個人按揭貸款。但如按市場普遍預期的2010年新增信貸投放總額將下降至7.5萬億元測算，2010年房地產開發企業的國內貸款將緊縮至8000-8500億元左右，較2009年下降25%左右。再考慮二套房貸的收緊對個人按揭貸款的影響，判斷2010年房地產開發投資資金源將明顯收緊。