央企日產三“地王” 土地財政不改房價難抑制

北京3月15日競拍6宗地塊誕生三個“地王”，央企則又一次成為土地市場的主角。不少官員、學者表示，如果不改變現今的土地財政狀況，那么房價越調越高的怪圈就仍然不能解決。

中新社援引證券日報3月17日的報道稱，兩會剛剛結束，因故推遲到3月15日競拍的北京6宗地塊就再次拍出三個地王，總價也達到了143.5億元。而在此前推遲競拍日期時就曾有消息稱，相關部門擔心兩會期間出現高價地引起非議，從而特意將拍賣時間延續到兩會后。而從結果來看，相關部門的這個延期決定還是很“成功”的。

央企不差錢 一日狂攬三地王

雖然國土資源部此前頒布了新的國19條，意在調控土地市場與樓市價格，但無論是競買保證金不得低于出讓最低價的20%，還是合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款的規定，對于財大氣粗的超級央企們來說都略顯無力。

競拍當日上午，先是遠洋地產旗下的北京遠豪置業有限公司經過84輪現場競價，以40.8億元的總價拍得朝陽區崔各莊鄉大望京村環境整治土地儲備項目1號地，折合的樓面價27,529元/平方米也創下了北京土地單價的新“地王”，同時也是望京區域樓面地價首次超過2萬元。

而繼遠洋之后，中信旗下的北京中信新城房地產有限公司經過64輪競價，打敗保利地產、金融街、中國煙草等巨頭以52.4億元將大興亦莊住宅及商業項目(X1-1B)地塊拿下而52.4億元的競拍價也讓其成功摘下了北京市場的總價“地王”。

之后，中國兵器裝備集團公司旗下的北京世博宏業房地產開發有限公司，再與綠地經過58輪的漫長拉鋸戰后，最終以17.6億元的價格拿下海淀區東升鄉居住商業用地，樓面地價為16,836元/平方米。但是由于該競拍文件中規定，競得該地的企業必須在該地塊上以不低于3.5億元的成本建一棟地上面積為30,000平方米、地下面積為10,000平方米的酒店，并無償交給薊門工商公司。因此，該地塊的可售樓面地價其實達到28,308元/平方米，如果再刨除4,000平方米的公租房，該地塊的實際樓面價格高達30,197元/平方米，一舉超過上午的大望京地塊27,529元/平方米的實際樓面地價，一天之內就刷新了北京的“單價地王”。

而在三個新“地王”全部為超級央企所得的同時，我們還看到，像中國兵器裝備集團、中國煙草總公司等這樣的非房地產主業央企也開始全力進軍地產領域。業內人士就認為，之所以有部分并未涉及房地產業的央企也進入市場，主要是因為現在樓市的高利潤，土地市場炒作的低風險，加上現在的經濟形勢還沒有徹底恢復，央企寬裕的資金無處投資，所以進軍地產市場自然就成了他們的最佳選擇。

土地財政不改房價難抑制

而3月15日這幾個新地王的誕生還令市場再次出現面粉貴過面包價的局面。鏈家地產市場研究部提供的數據就顯示，望京地區的一些二手房如國風北京、朝庭公寓、望京新城等，其成交價都在21,000元/平方米至23,000元/平方米。而只當了一上午新地王大望京村項目1號地的成交價則達到每平方米27,529元，比當前望京二手房的成交均價還高至少4,000元以上，甚至到達了在售商品房的價格。而在2009年9月，SOHO中國曾以40億元的價格競得望京B29商業用地，折合樓面價僅為1.02萬/平米，也就是說短短三個月時間，當地的土地價格就上漲了將近300%。

潘石屹還稱，他們對大望京1號地做了測算，結論是銷售單價45,000元/平方米，才可以有10%的利潤。這就要求遠洋地產在銷售這個項目的時候，其售價要超過現在的一倍。不過遠洋地產的一位負責人則對媒體表示，望京現在也有售價上30,000元/平方米的項目，而且一個項目要經過幾年的開發，以現在的形勢看，價格肯定會穩步遞增，所以這個問題可以不用擔心。

獨立經濟學家謝國忠就預期，由于不少國企發展商現時資金仍充足，料2010年仍有其它國企發展商高價投地，令樓價持續高企。

同時，有越來越多的官員、學者認識到，如果不改變現今的土地財政狀況，那么房價越調越高的怪圈就仍然不能解決。全國人大財經委副主任賀鏗此前就表態說，如果不規范和加強土地出讓金使用管理，地方仍能將土地出讓金作為地方財政使用，不是用來做補償安置和土地復墾使用，而是用來建設形象工程或政府日常開支。地價和土地市場就難以冷靜下來。

與此同時，在高首付政策的影響下，私營、民營房企已無力參與一線城市的土地競爭。今后的土地市場很可能形成一線城市國企聚集，二線城市民企搏殺的現象。而在手握“錢袋子”的央企爭奪下，一線城市“地王”的更新速度在近期已經越來越快，或許今后“地王”這個名詞將不再被經常使用，因為其很可能已經成為一種常態出現。

地產股受益“地王”效應

而在北京三個天價“地王”的刺激下，16日的地產股也一改前日的低迷表現，除愛建股份、東湖高新等幾只股票微跌外，其余地產股全部飄紅，顯示出“地王”效應對投資者心里預期的影響。并且，全國人大代表、住房和城鄉建設部姜偉新部長在兩會上“未來20年中國房價上漲壓力仍然很大”的言論表明，房價繼續上漲的通道在今后仍然會存在很長一段時間。而北京師范大學金融中心主任鐘偉此前也表示，2010年，全國房屋銷售面積雖然較2009年肯定要有所回落，但幅度不會很大，預計仍能銷售7.8-8億平方米。而這個面積完全能夠滿足開發商的銷售面積需求，再加上2009年的部分業績存量，2010年房地產上市企業的業績肯定將會延續整體飄紅的景象。

(徐志嬌 編輯)

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