中金：通脹和人民幣升值引發中國商業物業價值重估

中國國際金融有限公司研究報告表示，在昨天的Ａ股反彈中，地產股中從事商業地產經營的中國國貿、金融街等表現優異，體現出了在通脹和人民幣升值預期、國家對住宅地產的調控環境下，投資者對商業資產的青睞。

事實上，各城市最核心、最稀缺商業的物業往往掌握在當地的老牌百貨零售商手中。通脹和人民幣升值的大環境將拉動中國商業物業市場價格的提升，資產價值重估有望帶來新的投資機會。建議投資者關注資產價值明顯高於市值的商業物業富裕型公司，享受價值回歸帶來的收益。

歷史數據顯示，中國商業物業長期以來保持升值趨勢，能夠在ＣＰＩ下降時穩中有升，在ＣＰＩ上升時加速提升，是非常好的保值、升值型投資對象。

國際對比顯示，本幣升值會引發的熱錢湧入和本土資金投資商業地產的熱情，作為稀缺資源的優質物業地產是本幣升值的最大受益者之一。在上世紀８０年代中後期的日圓大幅升值周期中，日本商業物業大幅升值，東京地區商業物業地價最高年漲幅達到６０％。

在上一輪ＣＰＩ和本幣匯率上升過程中，商業物業重估定價是零售板塊的主要研究和投資方向之一，商業物業持有型公司顯著跑贏板塊。擁有商業物業對零售商業績和基本面也有實質性的拉動，體現在：具備優質商業物業資產的公司往往在其所在城市消費者評價的排名中也非常領先；租金與ＣＰＩ有著明顯的正向聯動關係，擁有較多自有商業物業的公司能夠較好規避這一成本壓力，物業多的公司在通脹階段經營利潤率還會有所提升；很多百貨公司在各個門店劃出部分面積出租給餐飲、電影院等經營者，以豐富商圈內的服務組合，通脹和人民幣升值會帶動物業價格和租金的提高，體現為零售商其他業務利潤率的提高。關注商業物業存量豐富、具備網路綜合優勢的百貨類公司，或商品城、購物中心的運營者。