遠洋地產購“殼” 意在何方？

遠洋地產董事局主席李明表示購“殼”是為投資，外界對遠洋地產的購“殼”舉動紛紛關注。姚峣表示，融資和收購上市公司，都是遠洋地產在為加大投資物業和規模擴張做準備。

據中國房地產報7月19日報道，遠洋地產近期先是收購奇盛集團，再是發公告稱擬發售9億美元可換股證券。遠洋地產董事局主席李明表示購“殼”是為投資，但這樣一句說不清道不明的言語仍不能打消坊間對其將分拆業務的猜測。

李明表示，2010年是遠洋地產實行第三步發展戰略的第一年，其目標就是由一個區域型且業務結構單一的房地產企業發展成為一個具有較高投融資能力的全國性綜合開發商。

但買“殼”和發行可換股證券，在開拓融資渠道意在擴張的同時，對遠洋地產來說，或許還有其商業地產“野心”。

住宅開發與投資物業未來或分拆

7月7日，遠洋地產公告稱，將以總代價4.74億港元，向奇盛集團3名控股股東（包括主席梁樹榮、常務董事梁妙及由非執董袁天凡）收購69.02%股份，相當于每股1.542港元。待完成后，遠洋地產再按相同價格向其余股東提出無條件強制性現金收購，涉資2.13億港元。也就是說，遠洋地產收購奇盛集團最多將支付約6.87億港元。根據收購協議，交易完成后，遠洋地產將保留奇盛集團的物業投資及證券業務，將其打造成另一個獨立的物業開發平臺，并更名為盛洋地產投資。而電鍍原料、油漆及涂料化工產品及不銹鋼貿易等業務將通過實物分派，繼續由原大股東梁樹榮及梁妙持有，梁氏將以每股0.192元向小股東購回該批業務的股權。

遠洋收購奇盛集團的舉動，引發了諸多的猜測和討論。中銀國際發布的一份報告認為，此次收購有些非同尋常。“遠洋地產作為經驗豐富的住宅開發商，并不像是需要用奇盛集團作為平臺來吸引合作伙伴共同開發未來項目，同時，遠洋地產已經有很好的融資記錄，并不需要用奇盛集團這樣的小公司來進行融資。”

遠洋地產在收購公告里也披露，收購完成后，未來將保持奇盛集團的上市地位，奇盛集團將更能善用遠洋地產之間的關系來接觸資本市場，從而為未來業務的發展籌集資金。奇盛集團也有可能參與更大規模物業項目的發展，并因而最終改善奇盛集團的股東群及其股份之流通性。

國泰君安（香港）地產分析師姚峣分析，遠洋地產此舉更多是看中了奇盛集團這個“殼”資源，為未來的投資物業融資、發展做準備。

貝塔策略工作室合伙人杜麗虹分析稱，從長遠看，遠洋地產本次收購是為未來商業物業的證券化做準備，通過這種方式獲得商業物業投資發展所需要的長期資金。同時，也為未來企業架構做一個清晰的界定，將住宅開發與投資物業進行分工。

商業物業領域將加大投資

在發布收購公告之后，遠洋地產再發公告稱，計劃通過向國際投資者發行可轉換債券籌資不超過9億美元。根據公告，遠洋地產此次發行的證券為一項永久性次級可轉換證券，證券年息為8%，每半年分派一次；證券認購人為遠洋地產之外的獨立第三方，將在新加坡證券交易所上市；所得款項將用于新建或現有房地產項目所需資金或公司一般用途。作為可轉換證券，其換股價為每股6.85港元。

遠洋地產表示，此次發行的可轉換證券不同于傳統意義上的可轉換債券，可以理解為介于優先股和可轉債之間的新型金融產品。據了解，9億美元的可轉換證券在發布公告后的24小時內已經在國際資本市場完成了全部認購。

業內金融人士分析，這類可轉換證券在財務會計上完全以股票的性質來處理，因此，實際上是降低了發行人的杠桿和負債比率。而且是永久可換股證券，不存在還本問題。

姚峣表示，融資和收購上市公司，都是遠洋地產在為加大投資物業和規模擴張做準備。遠洋地產其實并不缺錢，現在如此大規模增強資金實力，說明其未來要大肆擴張。在現今的地產形勢下，越來越多的開發商開始將擴張的目光投向商業物業領域。調控下住宅市場波動性大，現在連萬科都在加大商業地產投資。

姚峣還表示，遠洋地產本身就有運營中檔寫字樓的經驗，如果學習了太古地產在高檔商業綜合項目的經驗，其商業物業領域的增長空間將被看好。他預計，遠洋地產在完成對奇盛集團的收購并梳理清楚其股權結構之后，將極有可能宣布其戰略的轉型，大力發展投資物業。

李明坦言說，根據第三步戰略，遠洋地產的“大產業鏈”架構日漸出爐，業務將覆蓋至住宅開發、商業地產投資、物業管理等多個領域。目前，遠洋地產的住宅和商業地產的開發比例約為9: 1，但遠洋地產希望通過第三步戰略，實現兩者比例達到8.5:1.5。目前遠洋地產自持的商業地產約為30萬平方米左右，但未來3年，將要竣工的經營性物業面積將達到100萬平方米左右，而且全部自持。

今年3月，遠洋地產還與香港最主要的發展商之一太古地產達成戰略合作框架協議，結合太古地產優質項目開發及管理經驗，結合遠洋地產在內地的拿地和開發建設能力，共同開發運營內地的房地產投資項目。遠洋地產希望，能夠通過與有著極強商業經驗的太古合作，加快商業地產的發展。

(李敏娜 編輯)