蘇寧(002024):商業地產版圖曝光

2009年，對蘇寧電器集團來說，是一個特殊的年頭。

這一年，無錫、威海、連云港、南京四地的蘇寧廣場、蘇寧電器廣場，相繼開工。2010年1月8日，威海蘇寧電器廣場提前完成結構封頂。

盡管目前還沒有任何一個廣場落成，但蘇寧電器集團的商業地產王國，正在逐漸浮出水面。

構建中的王國

蘇寧電器集團的商業地產開發，由其旗下的蘇寧置業完成。蘇寧置業正在開發和計劃開發的蘇寧廣場項目，包括南京的四個商業廣場，以及威海、無錫、成都、徐州、連云港、鎮江、鹽城的蘇寧電器廣場、蘇寧廣場。根據目前得到的數字統計，蘇寧置業計劃開發的商業廣場項目達11個。

本報根據公開資料統計，這些商業廣場的總投資額超過213億元，總建筑面積約251萬平方米。

1月6日，蘇寧置業在南京與凱悅酒店集團舉行簽約儀式，雙方宣布，凱悅將在南京、無錫、徐州三地的蘇寧廣場開設三家五星級酒店。

對于商業地產開發，蘇寧電器集團曾這樣表示：希望通過自建店面的模式，減低蘇寧電器門面在全國擴張過程中所遭遇的租賃風險，降低經營成本。

這些規模龐大的商業綜合體項目，包括購物中心、酒店、公寓等多種業態，將極大考驗開發商的資金實力和商業運作能力，也使蘇寧電器集團的野心顯露無疑，這顯然不僅僅是為了解決蘇寧電器租賃成本的問題。

推動力

自蘇寧電器上市以來，2004年至2008年的年報一再表明：租金成本上漲仍是公司連鎖發展過程中面臨的主要問題之一，在條件允許的情況下進行自建店面，以降低成本。

這一說法，與蘇寧電器集團目前的做法完全吻合。

租金的上漲的確是一個現實問題。從年報來看，蘇寧電器一年之內需要支付的租金，2006年至2008年，分別為9.5億元、15.6億元、18.5億元。而已簽訂租賃合同、最低應支付租金總額從2006年的91.6億元，上升至2008年的141.7億元。

根據DTZ戴德梁行研究部提供的數據，中國大陸優質商鋪租金，在過去5年間每年約有8%的增幅。

不僅僅是租金上漲，租賃到合適的優質商鋪，比以往更為困難。

DTZ戴德梁行商鋪部董事張家鵬表示，幾年前，一個大型的購物中心，有幾個主力店會給租給超市、家居這類商戶，它們給出的租金都不高，在幾年前還可以接受；但最近幾年，隨著土地價格的上升，開發商對租金回報的要求變高了；此外，隨著中國商業地產全球吸引力的增加，大量外資品牌開始進入，對商鋪的需求量也隨之增加，競爭對手出現。

“開發商對品牌的選擇變多了，有了很多可替代的商戶。例如，同樣租下2000-3000平方米的商鋪面積，ZARA、H&M、特力屋等商家，給出的租金價格往往比蘇寧、國美高出40%-50%。”張家鵬表示，另外在做MALL的過程中，開發商有了一個重新的認識，如果在市中心，為了維持賣場的品質，他們并不愿意將大面積的商鋪租給蘇寧、國美這樣的電器賣場。

不過，與金額巨大的投資比起來，租金的問題并沒有那么嚴重。作為一家以零售業為主業的企業，蘇寧電器集團顯然具備一些商業地產開發的天然優勢。

優勢與風險

“當零售業公司涉足商業地產，它可以利用零售業的資金周期差，通過大量關聯交易等手段使得現金流得以最充分地被利用。”盛達資本有限公司高級副總裁康紅恩表示。

零售和地產一體化運作在國際和國內都不少見，如樂購、國美等。2009年，宜家也在北京大興購得地塊，邁入商業地產開發。

作為國內零售企業的代表，蘇寧電器集團在商業地產開發上的現金流優勢，自然不言而喻。

零售商對供應商的付款，在中國通用的是“先銷售、后付款”的方式。銷售與付款之間的時間差內，這些資金，成為零售商免費的午餐。

據上市公司蘇寧電器年報顯示，2008年底，其持有的現金及現金等價物為68.9億元，2007年、2006年這個數字分別為35億元、15億元。現金持有量逐年上升幅度約100%。

另外，2008年底，其經營活動產生的現金流量凈額38.2億元，遠高于其利潤總額29.5億元。出現現金流量凈額高于凈利潤的情況，一個原因就是企業在買賣中處于強勢地位，在產品銷售出去以后，能長時間占用供應商的資金。蘇寧電器的應付賬款也從2007年的31.5億元，上升至2008年的36.3億元，正好印證了這一點。

“這對于上市公司來說是有利的，能夠長時間賒賬，就是將別人的錢當做自己的運營資金使用，相當于是免息的銀行貸款。”有業內人士表示。

此外，蘇寧電器集團本身作為零售商，在招商方面也有著自己的優勢。

以威海蘇寧電器廣場為例，該項目建筑面積4萬平方米，2009年9月底開工，目前已經提前實現結構封頂，并對外表示計劃在今年8月開業。這意味著從開始施工到開業，耗時將不到1年。

“這個速度是非常快的。”張家鵬表示，按正常情況至少需要2年的時間。

康紅恩表示，單純從回報率來看，商業地產的投資回報率并不高，中國大部分商業地產，現階段投資回報率可能都不足8%。

“為什么大家還是趨之若鶩地去做？因為很多開發商把它當做一個具有杠桿效應的融資工具。”康紅恩說，如開發貸，很快就能轉化成為經營性物業貸款，而這筆錢通過低成本從銀行套出來之后，又可用于投資回報率更好的項目。

“蘇寧的優勢還在于，它可以通過蘇寧電器本身這個強有力的商業品牌與當地政府或者物業方進行談判。所以在拿地成本方面也有一定的議價能力。”康紅恩說。但這里面存在一個風險：輕資產公司向重資產公司轉型過程中，如何控制風險。資金沉淀太多，一旦遭遇宏觀調控，某個環節資金鏈發生問題，很可能就是牽一發而動全身。

截至2009年9月，蘇寧電器已在全國擁有885家連鎖店，經營面積達到377.5萬平方米。隨著連鎖店數量的增加，蘇寧電器對銷售渠道控制的能力加強，同時對供應商的控制也在加強。這些能力的增強，都是對蘇寧電器集團商業地產版圖的莫大支撐。