海南炒房團初現撤離跡象 樓市是否泡沫引爭議

海南一些炒房團已出現離場跡象。海南樓市是否出現了泡沫？這既是眼下人們的擔憂，也是一種爭論。

據沈陽晚報2月21日報道，當沈陽仍是滴水成冰的寒冬，氣候宜人的三亞卻游人如織，但與以往不同的是，很多人是懷著房子夢、發財夢匆匆而至。在最近2個月間，因為《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》正式出臺，以三亞為代表的海南房價如同安了“彈簧腿”瘋狂彈升，上演了讓人為之瞠目的瘋狂。于是，諸如海南房地產泡沫是否卷土重來？三亞是否是第二個迪拜？這種看似瘋狂的格局還能維持多久？成為眼下海南飛漲的房價創造一個個傳奇故事后，專家、業內人士，甚至市井百姓都在重新審視的問題。

說到瘋狂，一個數字最值得關注，是在海南建設國際旅游島獲得國務院批準后的5天內，整個海南省的商品房銷售量就達到了2008年全年銷售量的總和，為171.12億元。此外海南樓市還出現了一個怪異的現象，就是自1月15日海南省決定全面暫停土地出讓和審批新土地開發項目后，海口、三亞及瓊海等多個地方房價應聲跳漲，有些甚至一日一價。這在春節期間舉行的海南國際旅游地產文化節上，記者得到切身的體會。以一處位于瓊海市博鰲鎮的一線海景房為例，記者第一天詢價時，售樓員給出的答復是1.65萬元/平方米，而等到第二天又去詢價時，就已經漲到了1.75萬元/平方米。而據售樓員透露，該樓盤在兩個月前，還僅賣到8,000元/平方米。與此同時，還有的樓盤則聯手借著這股熱乎勁兒，搞起了海南看房游。

“鳳凰”傳奇

如果您選擇夜游三亞灣，那么在海面上最吸引您眼球的建筑物，一定就是它??鳳凰島。在和三亞當地人嘮嗑時，如果嘮起房子，十個人里有九個會和你聊起鳳凰島。而就在一個多月前，號稱“東方夏威夷”的鳳凰島創造了海南地產開盤銷售新記錄，即便起售價達到了5萬多元/平方米，可開盤當天，一期700套房源，當日全部售罄。這是什么樣的項目？為何受到如此矚目？

鳳凰島其實是一座在大海礁盤上推填而成的人工島，通過約395米長的海上觀光大橋與三亞市中心城區相連，也是國際旅游島重點規劃的“陽光海岸”開發規劃的核心。而在觀光大橋連接城區的這一頭，開發商便設立了“關卡”，所有來看房的人都必須要事先預約，否則一律甭想進島。

當海南從“人挑房”演化為“房挑人”時，讓售樓小姐也一下子牛了起來，甚至顯得傲慢。而鳳凰島的售樓小姐基本上是不搭理人的。在售樓大廳，許多人搶著要向她們咨詢各種各樣的問題，她們的回答一律是:均價8.5萬/平方米，最高價12.8萬/平方米，想訂房必須先交50萬誠意金，如果想看樣板間必須先簽購房合同。

售樓小姐表示，鳳凰島全部竣工后，每平方米裝修費用將達到2萬元，家具、電器全都是進口貨，居住者將可通過海、陸、空三種方式上島，而島內不僅建有停機坪，還有國際游艇會、奧運主題廣場和鳳凰島國際郵輪港，總體投資超過百億。而新年第一天，美國皇家加勒比國際郵輪旗下素有“陽光郵輪”之稱的“海洋神話號”就搭載著1,800余位游客，到達鳳凰島碼頭。

那么究竟什么人在買鳳凰島的房子？售樓小姐表示，一般都是私營企業老板。一位操著遼寧口音的買家預約訂房。而據售樓小姐透露，他所相中房子屬于3號樓中的大戶型，總房款將近1,800萬。而目前，400多萬元一套的60余平方米的房子是最便宜的，加上其他費用，沒有五六百萬就別想在鳳凰島上置業。

如今，全球銷售的三亞鳳凰島作為“南中國海地標”、“世界新地標”，正吸引了全球商界領袖、奢侈品牌、服務機構的目光，購房者更以前所未有的激情蜂擁而至，他們認為三亞鳳凰島不是單純意義上的地產項目，更是最具魅力的“海洋與度假”的收藏品。

樓市猜想

大年初一開幕的海南國際旅游地產文化節雖然看房的人數不算少，但實際成交的數量卻不多。這種狀況和二三周前，各地炒房團手提現金瘋狂搶購相比，堪稱場面清淡。在展會上，游客張淼表示，年前他就到了三亞，看遍了三亞樓盤，因為房價過高，還沒買到房，聽說有房展，正好來看看。而逛了一圈后，張淼感覺都不靠譜，決定繼續保持觀望。

在這次展會上，三亞本地參展商中幾乎沒有真正意義上的一線海景樓盤，即便如此，三亞的房價依然高出其他城市一大截，普遍都在2萬/平方米之上。還有一些樓盤居然要求客戶在工地上連樁都沒打好的情況下，就全額付款。

數據顯示，經歷過瘋狂的一月后，進入2月份，三亞樓市的成交量已經有所降溫。“現在的海南正在預支未來很多年的一個房價上漲的預期。”段飛燕也認為，現在已經顯露一種趨勢，就是看房的多，買房的少，主要原因就是價格炒上去了。而從她手上正在銷售的房源看，有跡象表明，一些炒房團已出現離場跡象。而對于三亞當地居民來說，現在三亞的高房價基本與他們已經無關，因此也無需去理會也沒有能力去理會，大多數居民只是希望能守住自己家里原有的基業。

根據海南省政府工作報告，2009年，海南省城鎮居民人均可支配收入13,751元，而目前三亞商品房均價已超2萬/平方米，這表明三亞居民用一年的平均收入，也買不了當地一平方米的商品房。

泡沫爭議

海南樓市是不是出現了泡沫？這既是眼下人們的擔憂，也是一種爭論。在最近，由中新網評選的，全國房價泡沫化嚴重城市排行榜中，三亞以“五顆星”，位居首位。而在海南房價的泡沫有無的爭論中，有一個比喻很有意思。這就好比是喝啤酒，有點泡沫是正常的，但是我們要分開來看，是一杯啤酒當中薄薄的一層，還是因為倒酒的技術不好，泡沫已經占了大半杯，這兩種情況喝下去感受可是不一樣的。

中國海南改革發展研究院院長遲福林認為，從短期看應該說形成了一定的泡沫，因為大量的熱錢進入了，把房地產的價格迅速拉上去。但是從中長期看，這個泡沫是可以逐步消化的，所以不會形成1993年那場大的泡沫。這是因為房地產的結構發生變化了，1993年80%左右是寫字樓，現在90%左右是商品房。老百姓尤其是中等收入群體要到海灘來買第二套住房，這在當時是很少一部分人，現在中高收入群體到海南買第二套房，這個需求量加大了，所以結構和需求的變化，決定了海南恐怕不會發生1993年那種狀態。但是需要警惕的是，不要把現在短期的泡沫變成一個中長期的泡沫，這樣對海南國際旅游島的起步就會造成嚴重的負面影響。 

專業人士表示，很多人將三亞與迪拜作比較，其實這是不客觀的。迪拜之所以發生危機，在于其發展過度依賴外來金融資本，并對金融風險缺乏有效的防護，房地產的繁榮是以巨額的負債為背景，同樣，迪拜本身沒有實體經濟的支撐，其經濟結構甚為單一，并且阿聯酋其他組織成員給予其支持有限。相反，三亞作為旅游城市，其本身在改革開放中獲得了一定的發展，具備一定的循環發展基礎，國際旅游島的概念，只會使海南如虎添翼，發展步伐加快。同樣，在中國巨大的經濟實力支撐下，三亞不再是一個孤立的個體，它獲得的資金、政策等優勢結合自身的獨特資源優勢也會讓它脫穎而出。

(程笛 編輯)