三套房停貸逼空投資客 “擦邊球”操作幾無空間

近日，在監管部門授意暫停三套房貸業務之后，市場逼空投資客采用抵押消費貸款的方式獲得資金，但業內人士表示，隨著房貸審核力度的加大，該種方式幾無操作空間。

中新社援引上海證券報8月13日的報道稱，在監管部門授意京滬杭深等一線城市暫停三套房貸業務一周后，全國商業銀行對三套房貸不約而同地采取了“能不貸就不貸”的保守策略，三套房貸市場陷入全面停頓。在此次房地產調控政策重壓下，改善型住房購房者“怨氣重重”，是放棄購房計劃，還是另辟蹊徑？理財人士支出妙招：如果你已有房產，何不用抵押消費貸款做個變通。即便此路不通，也可通過“變個人住房貸款為抵押消費貸款”的自我循環達到購置三套房的置業理想。

三套房貸全面停頓

8月初，監管部門就當前房地產市場價漲量跌的形勢，向京滬杭深等一線城市商業銀行授意，暫停投放第三套及以上個人住房貸款。與此同時，中國銀監會針對“房地產價格下滑60%”情況下商業銀行風險承受能力開展壓力測試。兩項消息一出，第三套房貸在全國范圍內全面停頓，房地產信貸市場再次淪為雷區。

據房地產第三方研究機構在全國大中型城市獲取的信息來看，京滬杭深等一線城市的三套房貸業務已基本暫停。銀率網房貸分析師表示，除個別銀行仍能操作少量三套房業務，一線城市已全面停貸三套房，而二三線城市雖不在此次政策暫停之列，但在近期房貸敏感時期，事實上也已經處于半停頓狀態。

據中原地產、我愛我家等地產中介公司透露，三套房貸短時間內越來越無可操作空間。我愛我家上海東方店物業顧問表示，最近3個月二手房市場成交量明顯下滑了很多，“要做貸款的客戶我們先會問清楚已有房產情況，如果是二套房以上的只能請客戶另想辦法”。

政策紅線逼空投機

“新國十條”的逐步落實，使得原本火熱的房地產市場特別是個人住房貸款市場冷卻了下來。

僅以上海市場為例，政策出臺當月，個人住房貸款仍有83.1億元新增量，但在此后的5、6、7月卻逐月下滑，以至于7月僅有2.7億元增量，比5月少增54.2億元，比6月少增28.1億元，同比更是縮水97.7%。

8月以來，個人住房貸款市場仍舊低迷，特別是在少數一線城市叫停三套房貸之后，投資客聞風早一步退出市場一資深商業銀行房貸部門負責人分析認為，。一般而言，以家庭為單位購房置業在三套以上的都已經摻雜投資需求。本次新國十條的政策意圖，并不是為了強行打壓房價或是抑制適度投資需求，而是要在短期內穩定房價，從而在中長期穩定房地產市場。從政策本身來看，投資需求特別是投機需求遭政策強壓逼空，一旦投機力量退出市場或是市場交易量低到一定程度且房價穩定時，房貸限制政策還會有所放松。

抵押消費貸款接棒

本次房貸政策調控最“冤”的人群，要數改善型住房消費者。“認房又認貸”調控措施一刀切的做法，使得即便是以舊換新，也無法免于“二套房”、“三套房”認定。對此理財人士表示，雖然目前“三套房貸”停貸的情況下已幾乎沒有可操作的空間，但是如果購房者另有一處或兩處房產，還是可以以抵押消費貸款的方式做些許變通。

舉例來說，如果一購房者已有A、B兩處房產，在購買C房產時如申請個人住房貸款基本會被商業銀行拒貸，那么客戶可以選擇將A或B房產進行抵押，以抵押款支付C房產余款。“但是在實際操作中，商業銀行也會提醒客戶，盡量不要將抵押貸款用于房產投資，目前各行對房貸的相關業務還是控制的很嚴”，深發展房貸業務員特別作出說明。

另有房產中介以實例說明，購房者可另行籌措資金全額付清第三套房購房款，之后再將該房向商業銀行做抵押貸款，用于歸還之前購房籌措資金。商業銀行對普通的個人住房貸款，會審核客戶擁有房產數量，從而很難對第三套房進行放貸；而抵押消費貸款則只會參考客戶已有房產確定利率水平，不存在‘停貸’的風險。

不過該人士也表示，雖然此辦法可以用于第三套購置，但通常已有房產的情況下，商業銀行給出的抵押貸款利率會在基準利率上浮10%-20%水平，相比之前的三套房貸利率并無多大優惠。而且，除非客戶信用及資質相當好，銀行能給出的貸款成數已經很難到七成。

“擦邊球”操作幾無空間

據了解，除上述兩種方法外，目前市場上操作第三套房貸的更多采用了“違規”方式。比如以已有房產做抵押消費貸款用于支付三套房首付款，而在不同省市間建委信息不共享的情況下，很多異地購房的情況也可被認為是第二套房甚至首套房，從而享受房貸優惠政策。

又比如通過向評估公司支付1%的手續費做高已有房產評估價，再向商業銀行申請抵押消費貸款，便有可能獲得比購房全款更多的貸款資金。

但業內人士也表示，隨著商業銀行對房貸業務審核力度的加強，此類違規做法的市場空間已越來越小，“且在本階段這個政策敏感期，商業銀行對二套以上房貸已是能不貸就不貸”。

(楊坤 編輯)