深圳樓市再現"搶房"現象

旺盛的購房需求支撐市場,深圳似乎忘了目前市場還處在最嚴厲的“限購令”之下。根據深圳規劃國土委的成交數據,上周深圳新房成交套數下跌超一成,但仍處于新政后的高位,同時上周六萬科紅開盤的“搶房盛況”也說明剛性需求的踴躍入市。而在二手房方面,近期出現了一些投資客開始拋售樓盤以降低投資風險的跡象,對于后市,業內人士認為,房價仍將在高位運行。

萬科紅開盤當日銷九成

根據深圳中原對市規劃與國土資源委員會的成交數據監測顯示,上周深圳新房成交套數為758套,環比下跌11.86%,成交面積6.3萬平米,環比下跌7.19%。上周深圳新房成交均價為19210.41元/平方米,環比上漲8.93%。

對于新房成交量的下跌,深圳中原市場部總監王世界分析表示,成交量較上周雖有所回落,但整體來看,仍處于新政后的較高成交位置,上周新推樓盤銷售率達到83%,創下新高,反映出市場購房需求大,加之屢創新高的CPI,使得在通貨膨脹狀態下房地產市場上的消費群都在尋求資產保值,造成買家入市信心增強,新房成交量將繼續維持在較高水平。而價格受福田區較高成交量的影響,出現上漲。

市場旺盛的需求還可以從新近開盤的盛況看出,上周六,位于布吉的萬科紅在大中華喜來登酒店開盤,再次迎來“搶房盛況”,據悉當日到場客戶近1000批,推出的554套30-90平米精裝戶型以近20000元/平米成交均價勁銷九成,實現了深圳萬科年銷售額100億元的目標,并刷新萬科深圳樓市年銷售歷史紀錄。一位當日在開盤現場的市民表示,“好長時間沒看到搶房買的場面了,市場好瘋狂”。

有投資客開始拋售樓盤

在二手房方面,上周深圳二手房成交2153套,日均成交430.6套。成交面積22.37萬平米,日均成交面積4.47萬平米。

深圳中原三級市場成交數據系統顯示,上周深圳二手房成交均價為16871.36元/平方米,較上上周下跌13.26%。上周龍崗區和南山區有較大的成交量,但成交均價的跌幅很大,分別為12.44%和21.15%,受兩大區域成交狀況的影響,全市均價出現回落。

王世界表示,目前市場上二手房的購買需求逐步顯現,所以成交開始回升,同時中原地鋪的訪客量持續在高位運行,放盤量雖較上周有所減少,但依然處于較高水平,部分投資客選擇此時拋售樓盤,目的是降低投資風險,擔心會有更嚴厲的政策出臺。

對于年底深圳市場的走勢,王世界表示,“就外部經濟環境來看,不斷推高的通貨膨脹率和人民幣升值預期推動著市場的購買力,但另一方面,加息預期及政策累加效應也制約著樓價進一步攀升,預期后市成交價格仍將進一步在高位僵持”。

-對話

世聯地產數據研究中心總監王海斌:

樓價若還漲,首套首付或提至五成

記者:從歷史來看,樓價下跌的因素是什么?而此輪限購政策出臺后到現在,深圳樓價還無法下跌是缺乏什么因素?

王海斌:中國的樓市歷史并不長。從1998年中國實行住房貨幣化以來,樓價在2007—2008年有過短暫的下跌。其他時間都在上漲,只是漲幅不同而已。

2007—2008年新房樓價下跌的主要原因,是開發商主動降價,而開發商主動降價的原因,是資金鏈開始出現緊張,影響到企業的正常運營和未來發展,開發商必須加快銷售,回籠資金。

而目前,樓價得到5個因素的有力支撐:

第一,旺盛的需求。包括居住的需求、增值保值的需求、保障的需求、發展的需求等。

第二,經濟的發展。各城市都在為經濟發展進行各項規劃,比如環首都經濟圈、海南島國際旅游島、前海計劃單列等,這些規劃改變了對市場的預期,成為樓價上漲的隱性因素。

第三,市場的預期。這是支撐樓市成交量和成交價的核心力量。從2007—2008年的調控中大家得到一個結論,那就是即使調控讓樓價下來了,過不了多久還是會漲回來的,而且時間不會太長。

第四,最好的投資。一方面,中國的投資渠道缺乏；另一方面,最近幾年樓市的表現有力地證明了樓市是最好的投資渠道,風險低、收益高、周轉快。

第五,財富的增長。全球知名的波士頓咨詢公司(BCG)日前發布的報告稱,中國財富市場在去年表現出眾,達到5.4萬億美元,且百萬美元資產家庭達到67萬戶,同比增長60%,位居全球第三,僅次于美國和日本。私營企業的崛起將為中國企業家群體以及新興中產階級的財富積累起到很大的助推作用。根據BCG數據顯示,中國中產階級群體(擁有10萬美元到100萬美元資產的個人)的財富,在過去5年內,以年均超過12%的增長率增長。

記者:在這種情況下,第三次調控的可能性大嗎?可能會有哪些政策?

王海斌:第三輪調控的可能性比較大。從政策來講,基本還是會圍繞目前已經出臺的政策。

目前,這一輪針對房地產市場的調控,其邏輯是“促供給、抑需求”,因此,政策主要針對供給和需求兩個方面。針對“抑需求”的主要是限貸政策和限購政策。針對“促供給”的主要是嚴格征收土地增值稅、商品房預售資金監管等。

如果中央要進行三次調控的話,政策的走向會有三個方向:

第一,政策的嚴格執行。之前沒有得到嚴格執行的政策會繼續落實、嚴格執行。比如嚴格征收土地增值稅。

第二,政策力度的提升。比如,首套房的首付比例提高,目前是30%的首付,可能提高到50%,甚至更高。

第三,政策范圍的擴大。比如,目前限購城市有16個,未來很有可能繼續擴大。

而從目前中央出臺的一系列政策和措施來看,中央對明年樓市的調控主要會從四方面進行:第一,繼續加大保障房供給,尤其是公租房的建設和供給,而且要地方政府落實到位。第二,繼續嚴格執行限貸政策,打擊投資、投機,把市場向自主需求引導。第三,解決影響房地產的根本問題,如土地財政,從制度上長期、持續解決房地產市場的根本問題。第四,鼓勵民營資金進入保障房建設市場,保障房建設模式逐步形成,形式多樣化。