〈分析〉美國房價2011年可能下跌10-15%

美國房地產市場雖然已經經歷了一定程度上的滑坡，但分析師認為2011年該市場將進一步經歷陣痛，當年美國房價可能下跌10-15%。

綜合媒體11月9日報道，分析師認為，美國2011年房地產市場將經歷一些嚴重回撤的劇痛。美國政府將面臨更大壓力，在停止房地產市場失血方面其做的太少。銀行將像以往一樣獲得它們的份額，但對民眾而言，卻要失去房屋。很難確定2011年對他們而言是怎樣的一年。

為了保護銀行業，美聯儲通過二次宣布印鈔6,000億美元一腳跌入深淵。它們不將此稱為“印鈔”，他們給銀行提供不可思議的流動性，股市對此回應以熱烈的歡呼。但這對窮人又意味著什么呢？這也是為什么房屋止贖率仍接近峰值水平且沒有任何跡象顯示改善的原因。

考慮到當前形勢，到2011年底美國房價（特別是加州）將經歷10-15%的下跌。以下七大證據證明這種情況是可能發生的：

一、稅收抵免政策結束

現在稅收抵免措施已經結束了，很多人卻仍像歐豬五國一樣坐等天上掉餡餅。稅收抵免政策的推出刺激人們購房。然而，這項措施并不是基于良好的經濟基本面。這就像進入匿名戒酒會，宣布酒水對外界的人免費。許多人會抵制，但一些人卻不會。一些人會上鉤，不過現在那股興奮勁已經蕩然無存。有毒的抵押貸款果汁已經沒有，但免費的樣品總是刺激需求的一個辦法。

二、房價依然過高

眼光放遠且經通脹調整后，房價依然過高，即使從全國基礎來看。這對很多人而言是難以置信的，他們一直沉溺于抵押貸款利率在4個百分點以下的事實里。這是一項壯舉，但它耗費了納稅人超過2萬億美元的資金，同時讓美元的健康處于危墻之下。這不是某項隱秘的議程，而是美聯儲的公開宣布。他們想制造通脹（通過美元貶值），并促使美國經濟膨脹，擺脫債務，通過更多的債務？！日本已經嘗試過這一橋段，并未實現預期目標。

人們或許忘了，房價走低，收入也會相應走低。這種逐底式競爭是不健康的。參閱40多年的數據，長期抵押貸款利率平均徘徊在8-9%的水平。換句話說，即使利率回到均值，未來的購房者需要支付雙倍的抵押貸款利息，但誰又是未來5-7年后你出售房子的對象？

誠然今天在美國你可以獲得4.5%的貸款利率，但你能預計2017年時的情形嗎？除非你計劃十年按兵不動，否則今天買房絕對屬于投機行為。種種數據顯示，未來房價的跌幅至少將達到10-15%。

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三、低儲蓄高支出

縱觀美國30年，美國一直是一個低儲蓄高支出的國家。顯而易見，無需經濟學家或央行行長論證，一個人如果支出持續超過收入，遲早會出現問題。近期美國儲蓄率有所上升，但這主要源于人們顧慮華爾街的肆意妄為，因此將錢放回儲蓄賬戶。同時，有數百萬美國人借貸渠道中斷，因此許多人不得不進行儲蓄才能進行大額消費。這種局面幾乎涵蓋了所有人群，除了那些與政府緊密相連的銀行，美聯儲能為它們魔術般的開印6,000億美元鈔票。但總的來說，低儲蓄高支出的模式是不可持續的，那些認為美國將重回這一模式的人只是還未認清當今市場正在發生什么。

四、潦倒的投資人和房屋所有人

在這個市場存在諸多誤解，你應該假定自己是一個“投資人”，那么你在衡量一棟房屋的價值時將有更好的判斷。許多人認為通過重新裝修房屋、布置新家具，就能輕松賺進100,000美元的盈利。在能夠輕易獲得融資的情況下，每個抱有這一愿望的人均有能力全力以赴。但數據顯示在今天的市場里，投資人較之普通的房屋所有人更加潦倒。大量的隱形庫存的存在預示著將有大量房屋排隊上市，猜猜會怎樣呢？止贖的房子將以更低的價格出售。換句話說，房價下跌10-15%是非常有可能的。

五、抵押貸款拖欠問題

有些人認為市場正在靠自己的雙腳站起來，情況或許并非如此。取消稅收抵免政策、住房可償付調整計劃（HAMP）、人為的低抵押貸款利率和其他短期措施，問題將再次浮現。房地產行業當然希望能夠重啟稅收抵免政策，盡管這顯然是在浪費納稅人的錢，但這可能是不會發生的。即便以某種形式回來，它所能做的也不過是延后必然的結果。最終，只有更高的收入水平才能將房地產市場推回自立的軌道或維持現行房屋價值。

但是今年美國兩黨有出臺任何切實可行的創造就業的計劃嗎？事實上，部分人正在討論是否取消最低工資！這聽起來似乎像是一個工資增長策略。但隨著財富越來越集中到更少的人手中，收入增長正在反方向上行走。目前美國的收入不均衡情況已經達到大蕭條后最嚴重的程度，這確是事實，有多少空置的房屋是銀行高管購買的？他們似乎有吃掉市場整個多余庫存的能力。

六、銀行不再信任你

當前銀行更傾向于少量發放由政府支持的抵押貸款以及FHA擔保的貸款，它們不愿意負荷風險。如果政府支持貸款發放機構放松標準，類似利率可調房屋貸款再現，銀行將海量發放貸款，每個人可能再次輕松的貸到款。而這些人通常無視長期內是否具有可持續性。

為了規避風險而出現的限制措施，促使購房者在沒有收入的情況下能為購房進行融資的手段少之又少。眼下，許多美國人正忙于應對一個時代最糟糕的經濟局面，因此可以預計房價將繼續走低直至這一局面發生改變。

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七、消費者借貸時代終結？

美國消費者的負債已經觸頂，未來幾年再也不可能輕松的通過信用卡提取大量現金，為購買一輛寶馬輕易獲得貸款，或者以較低的收入水平購買高價的房子，那些日子已經結束了。具有諷刺意味的是，美聯儲正試圖重新創造這種環境。但你不能創造一個充滿盜用侵占的環境，除非已做好準備對整體體系進行規范。

房地產泡沫是不道德行為的體現。忘掉所有試圖為此解釋和開脫的理論及經濟模型，房地產泡沫需要受到嚴肅的RICO調查。這是高端的復雜的洗錢操作。銀行搶劫了納稅人，看看房價走勢就能一目了然，銀行的目的相當明確。2011年房價無疑將進一步下跌，但問題是具體跌幅是多少。

考慮到美國正面臨的止贖、就業不振和債務去杠桿化等諸多不利因素，10-15%的下跌似乎是一個合理的預期。既然那些太大以至于不能倒下的機構已經將他們的魔爪伸向納稅人的錢包，并被擔保不會破產，它們將更加肆意的以甩賣價格向市場傾銷房屋。

(劉寧 編譯)

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