上海香港新世界花園二期9年漲價11倍

原名上海香港新世界花園二期的“豐盛皇朝”，目前項目幾近竣工，但遲遲未能銷售，該項目的銷售報價在最近9年時間已漲了11倍。香港新世界花園二期延遲銷售，可帶來較高的銷售價格，進而提升項目的利潤率。

據每日經濟新聞3月11日報道，春節前后，上海曝出中糧地產旗下中糧海景公寓“捂房”13年，進而獲取25倍暴利的消息。僅隔了一個多月，上述“捂房”時間的紀錄就被刷新。原名上海香港新世界花園二期的“豐盛皇朝”，從1993被香港鄭裕彤家族旗下的新世界發展獲得項目土地使用權至今，被鄭氏直屬及關聯的新世界發展、新世界地產、豐盛控股等多家企業“捂”了近17年。目前項目幾近竣工，但遲遲未能銷售，該項目的銷售報價在最近9年時間已漲了11倍。

據了解，該樓盤為鄭裕彤女婿杜惠愷借殼ST星美，通過內地A股獲得高額市盈率的一張“王牌”，如果ST星美按照原定計劃最終重組成功，香港新世界花園的巨額銷售利潤無疑將推動股價大幅上漲。有望從樓市、股市雙重“獲利”，香港新世界花園二期無疑成為非典型“囤房”的又一案例。

施工進度依然緩慢

再過兩個月，上海即將迎來世博會。在世博會盧灣場館建筑工地，工作人員正在加緊做收尾工作。而在世博會盧灣場館大門外的另一側，一個正在施工中的綜合項目工地格外引人注目。由于和世博會盧灣場館相距咫尺，上述綜合項目幾乎可以一覽世博會全貌。得天獨厚的地理位置，讓很多人都認定這個項目一旦在世博會前建成，可以以極高的價格出售和出租。

但奇怪的是，開發商絲毫沒有借世博會提速項目施工進度的計劃。已經完成外立面施工的工地上，只有寥寥幾名工人，神態悠閑自得，絲毫沒有馬路對面世博會建筑工地工人那副緊張模樣。

工地內一位留守的保安稱，“估計要等到2011年這個樓盤才會正式對外銷售。”而售樓處稱上述樓盤最快可能會在2010年3月底4月初銷售。

值得注意的是，即使該樓盤在2010年三四月份開始銷售，距離2001年項目一期完成銷售已經過去了9年。在這9年間，項目還沒有開發完的二期空地，等來了世博會，等來了上海濱江綜合治理，更等來了房價的大幅上漲。售樓處的工作人員介紹說，項目二期的銷售均價預計將達6萬元/平方米。而在2001年，該項目一期的銷售均價不過每平方米四五千元。

多家企業“捂盤”17年

此前，上海剛剛經歷了一場捂盤風波，中糧地產旗下的中糧海景公寓因捂盤長達13年，被指獲取了25倍的暴利。但這一捂盤時間，若和上述世博會旁的項目比，可以說是小巫見大巫。

這個名為“豐盛皇朝”的住宅、酒店、綜合樓盤，曾經有著一個響徹A股市場的名字——香港新世界花園二期。它的實際掌控者是周大福珠寶的掌門人鄭裕彤家族。而從出身新世界發展，到轉嫁ST星美，香港新世界花園二期經歷了A股和H股兩大股市的“洗禮”。

《星美聯合股份有限公司發行股份購買資產暨關聯交易報告書》（摘要）披露，1993年10月5日，上海市盧灣區人民政府批準新世界發展 （中國）、上海市盧灣區住宅建筑工程公司和999南方（美國）公司共同出資組建上海局一房地產有限公司（以下簡稱局一房產），當時的注冊資本僅為3000萬元。

局一房產于1993年8月開始就一直在開發香港新世界花園一期，并在2001年11月全部竣工。與此同時，局一房產的控股方新世界發展 （中國）在一系列令人眼花繚亂的收購活動后，將局一房產100%的股份納入名下，并將資本擴大至7.5億元；之后，局一房產被新世界發展（中國）以7.65億的價格轉讓給了新世界房產，新世界房產又于去年7月將其轉讓給了豐盛控股。

在局一房產股東頻繁變化的同時，香港新世界花園二期不斷推遲竣工和銷售時間。早在2002年的年報中，新世界發展就提出香港新世界花園二期的竣工時間為2004年。然而，到了2008年年報公布時，竣工時間已經延遲至2013年。

事實上，香港新世界花園二期的真正開始動工時間是在2007年。經過三年多的施工，香港新世界花園二期已有三四棟高層完成了外立面的工程。按照上海市的有關規定，當高層住宅項目完成三分之二或者結構封頂時，即可申請預售許可證。

但是佑威房地產研究中心的監測稱，截至2月底，香港新世界花園二期尚未領取過預售許可證。

售價9年漲11倍

新世界發展（中國）尚未對此事予以回復。而新世界香港花園二期的發展商——局一房產也未說明項目未申領預售許可證的原因。立信會計編制的《局一房地產盈利預測編制說明》或許能給出其中的答案。根據上述說明，香港新世界花園二期預測銷售的房產面積以及預估的土建等成本單價確認2010年度銷售成本10244.05萬元，毛利率為40.31%；2011年度銷售成本87501.65萬元，毛利率為65.61%；2012年銷售成本130651.98萬元，毛利率66.28%。

雖然上述《說明》稱“2010年銷售毛利率偏低主要系當年辦公樓銷售單價低于2011年、2012年住宅銷售單價形成”，但是顯然銷售日期的推遲，對項目銷售利潤率的提升確有幫助。

局一房產此前公布的香港新世界花園一期2001年A樓的銷售均價，進一步顯示推遲銷售日期能為開發商帶來較高收益。根據資料，2001年香港新世界花園一期的成交均價不足5,000元/平方米，2003年銷售的H樓成交均價也僅6,600多元/平方米。而近日《每日經濟新聞》記者以消費者身份問詢時，豐盛皇朝（香港新世界花園二期）項目銷售人員的報價達到6萬元/平方米。9年間，香港新世界花園售價漲了11倍。

在行業人士眼中，上述報價仍顯保守，與香港新世界花園二期同處一個板塊的綠地盧灣CBD，網上房地產參考價格已經達到83,000元/平方米。

和東方海外、嘉華集團、新長寧集團等位于上海市中心的項目一樣，香港新世界花園二期延遲銷售，可帶來較高的銷售價格，進而提升項目的利潤率。

按照上海市住房和保障局市場管理處相關工作人員對“捂盤”的定義，是那些已經獲得預售許可證的樓盤有房不賣的行為。而可以申請預售許可證但沒有申請預售許可證的樓盤，不屬“捂盤”范疇。按照這一定義標準，香港新世界花園二期，不算捂盤，只能被業內人士認為是“囤房”。

(付影 編輯)

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