住建部:商品房預售制或變革

日前，住建部組織力量積極開展法律修訂工作。之前有議案提出，現行城市房地產管理法存在一些缺陷，如商品房預售制度不完善、監管存在漏洞等，導致土地和房屋價格上漲過快、購房者利益受損等后果，影響社會穩定。建議盡快修改城市房地產管理法，完善商品房預售制度。專家表示，商品房預售制變革在即。

弊端：開發商將風險轉到買家

據悉，商品房預售制最初的宗旨是解決部分房地產企業開發資金不足的問題，以加快城鎮住房建設，主要依據1994年建設部出臺的《城市商品房預售管理辦法》。同年，建設部根據這一立法發布第40號令，在全國開始實施《城市商品房預售管理辦法》，對商品房預售條件做出了明確規定，并于2001年及2004年進行了兩次修訂。

業內人士表示，從本質上看，商品房預售制度是房地產開發企業融資的一種重要手段，能夠加快房地產開發項目的資金周轉，提高資金的使用效率。但由于自身存在的一些缺陷以及執行中的監管不到位，造成了大量的購房糾紛、市場風險以及可能隨之引發的金融風險。

地產專家謝逸楓表示，從商品交易方式上看，房屋未建成就銷售，這為部分開發商虛假宣傳、弄虛作假創造了條件。而購房人對房屋本身的質量、特點缺少足夠了解，即使交房時有問題，多數也只能被迫接受。從預售到房屋建成交房，一般要兩年左右，這期間如果開發商資金出現問題，樓盤就可能“爛尾”，但貸款買房的購房人卻要繼續還銀行的月供，開發商的風險轉移給了購房人。

短期：預售款專款專用需監管

目前，全國七個城市已完成了對商品房預售款監管的明確規定。商品房預售款監管被各個城市陸續提上日程。據悉，此次商品房預售款監管是將預售款直接升級至賬戶由政府“托管”，樓盤預售款將由當地房地產局在銀行開設的指定賬戶進行“托管”，而開發商在任何情況下要使用這筆資金都需要經過房地產部門的審批，資金將只能用于指定樓盤的后期建設。

國務院發展研究中心有關專家也建議，要充分利用信用體系提高行業公信力，進一步完善房地產信用檔案體系和個人信用體系，發揮信用的褒揚和懲戒機制。建立完善、可行的房地產統計信息系統和實名制的住房產權檔案系統。

經緯行研究中心主任曾英杰表示，預售款是開發商在項目未完全完工前進行預售所得的款項，一旦開發商挪為他用，很可能導致項目后續開發資金出現問題，最終導致項目工程停滯，甚至當資金鏈流動性出現問題時導致項目爛尾。

不過有地產人士指出，預售款專款專用從短期來看值得推薦，但它需要一個長期的、公正的、權威的監管機構，一旦監管出現松懈，預售制的弊端將又會暴露出來。

長期：取消預售制減少糾紛

隨著商品房預售制的弊端逐漸暴露出來，消費者的權益也越來越受到侵害。為此，不少專家表示，該制度是特定時期的特定產物，房地產市場發展成熟之后，商品房預售制度應逐漸取消。這也就意味著，今后可能只許銷售現樓。

住建部也認為，城市房地產管理法修改已列為十一屆全國人大常委會立法規劃，住建部正組織力量積極開展法律修訂工作，并已形成修改草案征求意見稿。議案提出的商品房制度的修改意見和建議，有些已在征求意見稿中作了規定，有些擬在相關法律或條例中予以吸收。

其實早在2005年8月15日，央行發布《2004中國房地產金融報告》建議，決策部門考慮取消房地產預售制度。這份報告在市場上引起了各方的關注和爭論，對預售制度的研究已成了房地產市場繼續健康發展不得不面對的重大課題。

地產專家韓世同表示，如果取消商品房預售制度，如今存在的開發商和買家的矛盾將大大減少，房子的好壞買家能通過實物看出，減少了收樓以后的糾紛。不過他也表示，這將對開發商的資金鏈形成很大的考驗，不排除開發商將資金成本轉移到買家身上，進一步推高樓價。

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