杭州賣地奪冠背后存隱憂

杭州09年土地出讓金達1,200億元，超過上海和北京，躍居全國榜首。然而，高地價、高房價的相互演繹，已經在杭州的高端人才面前樹立了留守和進駐的"壁壘"；土地財政依賴度越來越高，導致政府職能扭曲、土地違法現象加劇等問題出現。

據中國房地產報1月11日報道，創紀錄的土地出讓收入，創紀錄的土地出讓價格，創紀錄的單塊土地樓面地價，創紀錄的土地出讓宗數，創紀錄的宅地出讓面積……2009年，杭州的土地市場上演了多項令業界嘖嘖稱道的"傳奇"。

新年伊始，在杭州市國土資源局門戶網站上，又貼出了"杭州市國有建設用地使用權出讓信息預告"，8宗土地出讓總面積達46.13萬平方米，其中7幅為住宅類用地，1幅為商業辦公用地。

杭州市國土資源局相關負責人表示，目前2010年的土地出讓計劃仍在醞釀中，而擔當土地出讓"風向標"重任的《讀地手冊》將有望于近期推出。

地價"轎夫"

2009年，杭州土地市場的景況可謂"百年一遇"。據相關統計，隨著年末最后兩天的交易，2009年杭州土地出讓金一舉達到1,200億元，超過了一線城市上海和北京，躍居榜首。比起2008年243.3億元的土地收入，杭州2009年的土地收入同比增幅高達393.22%。

在土地出讓價格上，2009年杭州的土地出讓價格水漲船高，主城區的土地出讓價格基本上全線超越了地王四起的2007年。在某些板塊上，甚至有一倍以上的漲幅，如下沙、濱江等。

樓面單價上，2009年，杭州住宅用地的平均樓面地價是9,330元/平方米，比2008年的5,814元/平方米高60.5%，比2007年的5,584元/平方米，更是高出68.5%。

2007年雖然也是地王年，但在杭州還沒有誕生樓面價在2萬元以上的土地，而在2009年，光杭州市中心就有5宗住宅用地的樓面價在2萬元以上。

其中，杭州西子房產以24,295元/平方米樓面地價競得的饅頭山地塊，成為了杭州土地出讓史上樓面地價最高的住宅用地。

土地出讓宗數上，2009年也遠遠超過2007年。據統計，2009年，杭州主城區共出讓了116宗土地，比2007年多了32宗。

雖然從杭州主城區土地出讓面積總量上來看，5,423畝土地沒有突破2007年的6,078畝，不過，在住宅用地的出讓量上，2009年要高于2007年，前者是4,480畝，后者是4,293畝。

而在出讓的住宅用地的可建筑面積上，2009年同樣創了新高，可建建筑面積達到688.3萬平方米，高于2007年的642.8萬平方米。

業內人士表示，2009年杭州的土地市場之所以開創多項紀錄，除了與全國整個房地產市場火熱的形勢有關，也與浙商資本大量涌入杭州的樓市有關。而樓市的火爆直接吸引了一大批地產大鱷在杭州抬杠搶地。

以綠城集團為例，其剛剛發布的數據顯示，截至2009年12月29日，綠城的總銷售額已達531.5億元，其中合同銷售額513.9億元，大幅超過380億元的年度合同銷售目標。

充足的銷售回款再加上巨額的銀行授信以及多方位的信托融資，綠城2009年在土地市場上攻城略地，成為眾多地王的包攬者，僅在2009年10月~11月，綠城拿地耗資就高達95億元。在杭州的濱江、田園以及市中心，都能見到綠城抬杠搶地的身影。

另一家具有代表性的企業是龍湖地產，其已成為2009年杭州下沙金沙湖板塊地價的最大"轎夫"。2009年的12月3日，龍湖"大舉入侵"杭州土地市場，以35.7億元的總價包攬下沙金沙湖板塊4宗土地，其中有一宗樓面價高達8,008元/平方米。

2009年12月24日，同為地產大腕的上海金地集團，砸下35億元拍下行杭州蕭山47號地塊，用一個地王成就了2009年杭州市土地出讓金收入的奪冠年。

喜憂參半

1,200億元，杭州坐上了2009年全國土地出讓金總收入的頭把交椅。然而頭戴這個耀眼光環，面對已經到來的2010年，業內人士對杭州土地市場并不十分看好。

杭州雙贏機構總經理章惠芳認為，2010年杭州的土地市場肯定要變冷，不會再出現2009年的瘋狂行情。據其分析，2009年杭州的土地市場有一個很明顯的特點，就是央企和上市公司瘋狂圈地。按照2008年10月杭州發布的24條"救市"優惠政策，兩成首付即可拿地。而當前首付提高到五成，對于開發商來說，瘋狂拿地的游戲會有所收斂。

而另一位多年觀察杭州土地市場的業內人士則預計，2010年，杭州土地市場出現下滑的可能性很大，地價降幅會達到10%至20%。他認為，一旦政策面繼續出臺一些從緊的樓市政策，會影響不少購房者包括浙江省內的投資者以及普通購房者和開發商的信心，反饋在土地市場上，則是價格下降。

杭州杰盟智庫執行長蘭洪海則分析，整體來看，2010年杭州的土地供應量會降低。"杭州的樓市和地市結合得非常緊密，地價拍得高了，樓價就漲，地價拍得一般，樓價就不動。從2009年年末的幾次賣地的情況來看，大開發商出手拿地已經比較謹慎，溢價率已經有所降低，政府會考慮降低推地的數量和節奏。"

他認為，2009年杭州土地出讓金坐上全國的冠軍寶座，對于杭州市來講可謂喜憂參半。"土地出讓總量提高，單位土地價值得到提升，對于杭州政府來說是好事，但是反映到高房價上，很多高端人才被排除在購房群體之外，并不利于杭州城市競爭力的提升。"

據其介紹，高地價、高房價的相互演繹，已經在杭州的高端人才面前樹立了留守和進駐的"壁壘"。據其和浙江大學做的聯合調查顯示，當前很多有意向留在杭州發展的博士級高端人才，已經不再把杭州作為置業的首選，長久發展下去，勢必會造城杭州城市競爭力的退化。

而且，2009年，土地出讓金收入已經成為杭州市地方財政的主要來源。業內專家指出，杭州土地財政依賴度越來越高，并不一定是好事。地方對"土地財政"的過于偏好和依賴，會導致政府職能扭曲、土地違法現象加劇等問題的出現。

據相關統計，2009年1月至11月，浙江國土系統貪腐案已達61件，涉及67人，其中有15位是正、副局長。

經濟學家李稻葵不久前就曾警告："土地財政"的實質是購房者通過銀行將錢"借"給了政府，政府拿錢去搞基建，在這種模式中，政府透支了未來幾十年的土地，開發商頂著政策變化的風險參加一場豪賭，購房者則背上沉重負擔。

(徐志嬌 編輯)