調控深化 一線城市樓市動向調查

隨著房地產調控政策的逐漸深入，北京、上海、廣州等一線城市房地產市場成交量、成交價格、推盤數量、土地市場均發生了顯著變化。

據證券日報11月6日報道，隨著房地產調控政策的逐漸深入，一線城市的房地產市場成交量、成交價格、推盤數量、土地市場均發生了顯著變化。記者就此一線調查了北京、上海、廣州三地房地產市場情況。

北京：量價齊回落地市遭冷遇

京城樓市，原本被寄予厚望的“金九銀十”隨著9月底調控政策的加力戛然而止。根據北京房地產交易管理網數據顯示，10月，北京商品房期房住宅總成交為6,894套，環比9月下降了36．1％。而比去年同期下跌幅度更是達到了41．7％。合計商品房住宅總成交為7,680套，環比下調超過了37．1％。同比去年下跌幅度更是達到了45．2％。

更加引人關注的是，隨著成交量的走低，10月京城商品房成交均價在年內首次低于2萬元每平方米。從9月份的20,520元每平方米，下跌至19,160元每平方米。

“均價下跌的主要原因是部分遠郊區低價項目的集中簽約。”北京中原房地產三級市場研究部研究總監張大偉表示，新的調控政策其效果目前依然主要體現在需求被抑制，尚未完全傳導至價格，多數樓盤的實際成交價格其實并未出現明顯的調整。

根據北京房地產交易管理網銷售數據顯示：9月底新的調控政策出臺后，北京新增預售的項目合計為19個，提供商品房住宅套數為7007套，而10月全月的簽約套數為2731套，合計簽約率為39％。在這新簽約的2,731套預售商品住房中，均價2萬元以下的項目簽約套數就達到了2227套，占總簽約的81．5％，而2萬元以上的項目大都不足五成的簽約。八成簽約集中在2萬元以下項目的所謂“二八現象”更加明顯，這不僅直接導致成交均價的明顯下跌，而且引發了部分豪宅項目集中退房的現象。

“近期各地密集出臺各項細則，說明政府調控房地產市場決心并未放松。短期來看，市場連續幾個月的回暖勢頭將被壓制，包括成交量有所下挫、價格上漲趨勢亦會止步。”張大偉說。

在樓市出現量價齊跌的同時，土地市場在10月份更是顯得格外冷清。根據北京土地儲備管理網數據顯示，9月底調控政策公布一個月以來，北京合計供應土地為22塊，除了5塊商業多功能地塊外，其他17塊土地全部為工業用地，住宅用地首次全月零成交。11月3日北京房山掛牌的兩塊居住項目用地，一塊低價成交，一塊流拍，均為進入拍賣環節。調控政策的持續發力顯然已經影響到了開發企業的拿地熱情。

上海：推盤量縮水價格仍高企

在上海，10月初，業內曾預計上海將77個樓盤上市或推出新房源。結果在調控之下，推盤數大幅萎縮。中國房產信息集團的數據顯示，10月份上海僅有40個樓盤推出了85．93萬平方米新房源，較9月的新推房源面積降幅超過50％。

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上海中環線內一大型樓盤開發商告訴記者，原本打算在10月黃金周期間開盤，遭遇新的調控政策之后，決定延期至10月底；目前看來，還不是好時機，決定繼續推遲。目前，上海11月的預期推盤量達到了82個之多，但是實際供應究竟有多少尚難判定。

中國房產信息集團分析師薛建雄認為，雖然每月初統計的開盤量都會與最終實際開盤量有出入，但像10月份如此多的樓盤“爽約”，實屬少見。從“9.29”的調控發力到“滬12條”，原本開始回暖的上海樓市迅速降溫，市場再度陷入深度觀望。開發商由于擔心無法如期積累足夠多的客戶，貿然開盤會出現滯銷，便紛紛調整原定銷售策略，將上市日期延后。

上海中原研究咨詢部總監宋會雍表示，10月大量樓盤推遲上市，主要是由于各個開發商的策略不同。

“如果開發商想著近期趕緊出貨，獲取資金，那當然是新盤越快上市越好，宜早不宜遲。如果前期銷售較高，資金鏈不那么緊迫，那還可以繼續觀望。選擇延遲推盤的開發商，很多都是看好中長期樓市。”宋會雍說。

上海“網上房地產”的統計數據顯示，10月上海新房成交面積達到130．46萬平方米，與9月相當。但業內人士指出，10月相當一部分成交量是9月預訂的購房者轉簽而來，隨著市場的降溫，11月的成交量可能出現大幅下滑，而市場的低迷也將影響到開發商的實際推盤量。

與北京的情況剛好相反，10月上海新房均價受到幾個高價項目集中成交帶動的影響，上漲了4．6％，達到22140元每平方米。

廣州：“限購”分水嶺量跌價格漲

以10月15日正式出臺的“限購令”為分水嶺，廣州10月的樓市經歷了一次“前高后低”的大幅波動。

在10月前半段，廣州房地產市場出現了“政策洼地”現象。中央在9月底再出調控政策，隨后上海、深圳等其他城市先后出臺房地產調控新政，在廣州房管部門出招前的10多天里，房地產市場延續了9月的火熱，成交量大幅上升。

記者從網易地產追蹤陽光家緣的數據觀察到，10月15日前10多天，廣州房地產日均簽約成交量在800－1000套之間，其中10月11日，廣州房地產簽約成交套數為1101套，均價為每平方米14,072元。

10月15日“限購令”頒布后，廣州房地產成交量大幅下滑。截至11月4日，廣州樓市單日簽約成交量均在400套以下。其中10月17日，廣州房地產簽約成交套數為308套，均價為每平方米8,624元。

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成交量持續低迷，但是成交價格卻從10月17日起一直震蕩上升。8624元成為廣州限購令頒布后房地產簽約價格的底部，截至11月4日，單日最高簽約價格已超過每平方米15,000元。

興業地產體育東分公司物業顧問劉先生說，“限購令”頒布后，因為在廣州只能新買一套住宅，那對于業主來說，賣一套等于少一套，業主放盤量急劇下滑。但是由于體育東附近學區房很緊俏，剛性需求的人不少，反而推高了價格。以88平方米一套的南雅苑為例，上個月放盤的價格為125萬元，現在已經漲到130萬元。

同時，城中心房屋租金也有所上調。合富置業物業顧問吳先生認為，在廣州的調控政策中，提出了限制18歲未成年人不能單獨購商品住房的要求。一些戶口與父母在一起的年輕人開始選擇轉購為租。租房需求的增加會推高租金。88平方米的三房租金，已經由上個月的2,600元上漲為3,000元。

(毛崇才 編輯)

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