萬科A靈活積極順應市場上半年銷售額依然領先

受行業市場低迷影響，萬科A及時順應市場，靈活調整各地公司銷售策略。公司6月份銷售業績止跌回升，同比環比皆有提升，再度創下行業領先業績。公司目前持續側重二三線城市的良性擴張，目前發展十分穩健。

萬科A（000002）7月6日披露公司6月份銷售數據。6月份萬科實現銷售面積85.7萬平方米，銷售金額87.7億元，環比5月份分別增長82.3%和71.6%，同比則分別增長了27.8%和27.9%。至此，2010年上半年萬科累計實現銷售面積320.2萬平方米，銷售金額367.7億元，繼續領跑房地產行業，并成為目前行業中唯一一家半年銷售過300億的企業。

此前，萬科A曾在4月份就表示，鑒于預期房價快速上漲的勢頭將被一系列調控政策扭轉，公司已做出一系列對應準備。5月下旬以及6月份以來，公司雖未公開明確降價促銷，但多次強調，各地公司根據區域實際情況，各自適當調整銷售策略。目前，粗略估計，調控政策出臺后，萬科A銷售均價已下降大于10%。公司素來秉承“快速銷售、快速回籠”的政策，靈活、快速的順應市場潮流的反應，也使得公司穩坐銷售交易額頭把交椅，依然遙遙領先于行業其他公司。同時，重點城市占有率進一步提升：5月份萬科在14個重點城市市場占有率為6.8%，較09年全年的3.5%大幅提高，6月市場占有率進一步提升至8%以上。很明顯，公司在調控市中及時快速反應的銷售策略開始發力，并取得了較好的效果。

目前，公司持續側重二三線城市發展依舊是本年度重點。一季度業績已初見成效。二三線城市正迎來新一輪的發展周期，公司受益于提前布局的二三城市，中西部增長速度要遠遠超過其他區域。

截至一季度末，公司尚有433.3萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約458.4億元。其中合并報表范圍內已售未結面積393.4萬平方米，合同金額423.3億元。這為2010年業績奠定了良好的基礎。

一季報顯示，目前萬科財務狀況安全穩健，存貨結構健康，足以應對市場變化的各種可能。報告期末，萬科持有現金179.2億元，高于短期借款和一年內到期長期借款的總和127.4億元。在各類存貨中，萬科已完工開發產品(現房)59億元，占比僅5.7%。可以看出，公司對本次調控準備做了較為充足的準備。無論從現金流還是存貨，公司都已將風險放到首位，在未來調控中預計公司將會分享到行業整合的機會。

09年報顯示，萬科全年累計銷售金額達634.2億元，在國內房地產企業中率先突破600億，結算毛利率為21.99%，較前期有所下降。公司"戰略縱深"優勢以及二、三線城市的盈利能力開始逐步體現。萬科目前已進入全國三十多個城市市場。除京滬廣深四個一線城市之外，杭州、蘇州、天津、南京、佛山等二線城市對萬科整體的營業收入和凈利潤做出了較大貢獻。值得注意的是，萬科在杭州、佛山、寧波、沈陽、珠海等二、三線城市的盈利能力均高出公司平均水平；而以重慶為代表的部分二線城市，由于進入較晚產品尚未大規模進入結算，未來有望成為新的增長點。

公司目前依然堅守"寧可錯過，決不拿錯"的原則拓展土地布局。秉承一貫的“謹慎、有序”的策略，綜合考慮土地價格、收益空間和開發風險，綜合利用多種方式獲取地價合理、投資回報好的項目。因而，萬科在2009末房地產企業土地儲備排行榜中未進入前十位。目前萬科持有土地資源基本滿足未來兩到三年的開發需要，符合公司一貫經營策略，可以支撐公司的持續發展。

公司預計2010年新開工面積855萬平方米，較09年開工面積增長52.5%。受開工前的相關手續辦理及準備工作的實際進度影響，部分原預計在09年底開工的項目推遲到10年一季度開工，公司09年的實際開工面積略低于中期調整后的計劃，2010年的計劃開工面積相應有所增加。同時，由于近年來新開工項目中裝修房比例持續上升，在基本實現全裝修、裝修房比例趨于穩定之前，整體竣工時點相對開工時點、銷售時點將有所延后，預計2010年竣工面積504萬平方米，較09年有所下降。考慮到09年末已售待結算資源的盈利水平明顯提升，公司2010年凈利潤的增長并不會因此受到重大影響。公司將根據市場銷售情況合理調節開發節奏，保持健康的庫存狀況。

2010年一季報顯示，公司實現營業收入75.0億元，同比下降8.1%；實現凈利潤11.27億元，同比增長46.54%；每股收益0.10元，同比增長42.86%。截止發稿時，萬科A午盤報收于7.15元/股，上漲2.44%。

(叢力 撰稿)

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