急缺廣州土地,中海(00688)曲線"進補"

在今年以來信貸投放節奏和各項政策的影響下，不少房企在土地市場上的動作都更為謹慎。但也并非所有的房企都是如此，比如中國海外發展有限公司（以下簡稱中海）就仍保持著生猛拿地的勢頭，僅今年前兩個月，中海支付的地價款就超過百億元。

中海3月8日公布的銷售業績數據顯示，在今年前兩個月，中海不論是銷售業績還是銷售面積都同比大幅上漲，而銷售額更大漲115%。

值得注意的是，在銷售業績良好的情況下，該公司在廣州這座一線城市的在售項目以及土地儲備卻顯得捉襟見肘。記者注意到，去年以來，在廣東區域，中海僅在佛山、中海、珠海等城市拿地，而在一線城市廣州卻沒有任何土地儲備。

既然不缺錢，中海為什么會在廣州土地市場上“顆粒無收”呢？中海日前的一項股權收購向我們展示了另外一種拿地模式。

缺地：廣州土地“零”儲備

今年一開年，中海就開始瘋狂拿地。1月21日，中海以59.7億元總價拿下北京豐臺地塊，刷新了由大龍地產去年年底創下的50億元紀錄，成為北京“新地王”。

據悉，今年1~2月中海共新增9個項目，這些項目分布北京、成都、大連、中山、蘇州、珠海、天津及西安等地，共計支付地價達120億元，成為今年以來，土地市場激進拿地的代表企業。

但記者注意到，去年以來，在廣東區域，中海僅在佛山、珠海等城市拿地，而在一線城市的廣州卻沒有任何土地儲備。有業內人士指出，盡管中海土地儲備豐富，但去年根本沒有在廣州區域拿到地，這對于公司的長遠發展肯定是不利的。與此同時，中海目前將要遇到的尷尬是，其在廣州市場的在售項目也將陷入青黃不接的境地。

《每日經濟新聞》記者在廣州市國土資源和房屋管理局網站上查詢發現，從2005年到2009年，中海拿到預售許可的項目僅有4個，其中大部分項目已經銷售完畢，僅有中海金沙馨園項目在售。據悉，去年12月，該項目商品房均價在9000元/平方米。

上周末《每日經濟新聞》記者來到中海位于廣州金沙洲的中海金沙馨園二期項目，當時該項目正在熱火朝天地施工當中。據在場的工作人員介紹，目前馨園二期正在打地基，預計今年下半年才可能看到框架。而在銷售現場，盡管是周末，記者也未見到幾個銷售工作人員。

“今年中海在廣州推出的項目比較少。”中海（廣州）經營銷售部副經理陳雙全表示，廣州珠江新城的一個住宅項目今年也將進行開發，但是具體時間規劃還未出來。

中海（廣州）董事副總經理曾志球表示，盡管公司今年推出的廣州項目不多，但拿地的計劃倒是很多，“作為廣州這樣成熟的市場，我們肯定是非常想拿地的”。

在今年“兩會”期間，中海董事長孔慶平表示，去年是中海儲備土地最多的一年，而今年中海仍會在不同城市增加土地儲備，其土地儲備增幅將是上一年完工量的120%。

在這樣的格局下，廣州市場完全沒有理由不被中海重視——去年下半年，廣州房價連續4個月領漲跑全國樓市，累計漲幅達40%。

錢足：業績良好不差錢

中海廣州缺地是因為之前出手太猛，“子彈”不足嗎？《每日經濟新聞》記者深入調查發現，情況似乎并非如此。

2009年，中海實現房地產銷售額477.9億元，同比增長79.6%，累計實現銷售面積476.8萬平方米，同比增長76.0%。盡管去年年末以來中央和地方出臺了多項房地產政策，但中海今年1~2月份的銷售業績仍然取得了較大幅度的增長。3月8日，中海發布了最新的銷售數據，數據顯示，今年2月公司實現地產銷售額27.8億港元，同比增長了51.9%；今年1~2月累積實現房地產銷售額68.8億港元，同比上漲115%，累積銷售面積50.9萬平方米，同比增長36.4%。

除了良好的銷售業績外，中海還取得了多家銀行的資金支持。今年2月5日，中海與中國銀行（香港）、交通銀行香港分行、匯豐銀行、東亞銀行等8家銀行簽訂了一份數額高達80億港元、為期5年的貸款協議。

曲線：收購股權意在土地

既然不缺錢，中海為什么會在廣州土地市場上“顆粒無收”呢？中海日前的一項股權收購向我們展示了另外一種拿地模式。

根據中海母公司中國建筑發布的公告，中海與蜆殼電器的認購協議的先決條件全部達成，認購完成后，中海將擁有蜆殼電器23.08%的股份。認購完成后，中海還將按照5.00港元/股的價格，向蜆殼電器原有股東作出自愿無條件現金收購建議，以使中海獲得蜆殼電器50.1%的絕對控股權。

業內認為，中海此番收購的用意并不在于這家曾經以電器起家的蜆殼電器，而是在于蜆殼電器旗下的光大地產。

在面對媒體時，中海財務總監吳建斌并不諱言，“中海看重的是蜆殼電器控股的光大地產的土地儲備”。

據悉，目前光大地產在北京、廣州等城市擁有或者全資擁有10個正在發展或在售的房地產物業，涉及土地面積達300萬平方米。

僅就廣州兩個住宅項目而言，一個是光大花園項目，其總建設面積35萬平方米，其銷售價格從剛開售的5000多元/平方米，到目前已經漲到了1.5萬元/平方米。光大地產在廣州另一項目則位于珠江邊，總建筑面積約58000平方米。這些項目都具備市區優越的地理條件。

“此番收購可以算是中海嘗試獲取土地儲備的一個新模式”，仲量聯行劉裕通表示，盡管股權收購在目前資本市場是一種非常普遍的方式，但作為國企用這樣方式收購，需要考慮的問題就比較多。一般來說，收購股權的背后通常可能承擔一定的負債風險。