地王拉動周邊房價上漲:僅僅是短期興奮?

每一個地王的出現，將會給周邊的住宅帶來多大的升值空間？地王帶來的，是短期的興奮還是長期的利好？

據CBN記者瞭解，在上海長風地王誕生後，周邊二手房業主普遍開始跳價，幅度一般在500~1000元/平方米。21世紀不動產上海銳豐普陀南區域經理胡明鋒介紹，周邊的二手房交投主要以公房房源為主，其均價水平已由地王誕生之前的1.68萬元/平方米左右上漲至1.75萬元/平方米左右。

不過，胡明鋒也感到有些擔憂：長風區域內買家並未流露出過高興致，購房預算多以前期市價為準，投資客目前也未大規模藉機入市。「金九」前兩周，區域二手房成交量較8月下滑約三成。隨著地王的開工建設、住宅預售，預計區域二手房價將有所上揚，但這是一個持續、慢熱的過程。

短期興奮的地王「鄰居」

上海中原地產研究咨詢部經理龔敏通過研究案例得出的結論亦顯示：地價並不能最終決定房價高低，房價主要由市場需求決定。2007年，新加坡仁恆置地以13.01億拿下上海新江灣城地塊，樓面地價高達20000元/平方米，而目前其周邊一、二手房的價格僅為25000元/平方米左右，高價拿地遭遇尷尬境地。中長期而言，地王對周邊房價的推動並不如想像的那麼巨大。

日前，中海地產以70.06億元拿下上海普陀長風地塊，22409元/平方米的樓板地價已高於周邊絕大多數一、二手樓盤的在售價格。中介易居臣信金沙江路店反饋的信息顯示：距離該地塊較近的二手樓盤，綠州湖畔花園均價在22000元/平米左右，像源麗都均價在18000~19000元/平方米，而周邊老公房均價則在16000元/平方米左右。與該板塊一河之隔的長寧區天山路一帶，和風麗景、天山河畔花園等二手次新房均價也普遍位於30000元/平方米以下。

上個月，華潤置地(01109.HK)以35.22億元將嘉定南翔地塊納入囊中，折合樓板價7000~8000元/平方米，創下嘉定當地區域土地最高單價紀錄。粗略估算，開發住宅的盈虧保本點基本需要保持在15000元/平方米。受此利好推動，板塊內一手樓盤金地格林世界當月新推公寓均價上漲至16000元/平方米，而同類型公寓之前成交均價僅在13000~14000元/平方米，漲幅接近20%。同時，帶動該盤二手房成交的活躍度。市場普遍認為，板塊內商品房未來房價還將有上升餘地。

地王高地價透支未來上漲空間

「長風地王的利好因素尚處於概念階段，因此一、二手房價再次上漲的動力仍顯不足。」21世紀不動產上海區域市場中心分析師黃河滔告訴CBN記者，長風地王過高的土地成本將給後續開發帶來壓力。目前地王周邊並無在建的新房項目、次新房也少，周邊次新房樓盤尚不及地王2.24萬元/平方米的樓板地價，區域樓市是否能夠支撐地王項目預期達4萬~5萬元/平方米的價格尚存懸疑。

他認為，地王周邊配套多為待建空地、公房樓群，與成熟高檔的居住和商業氛圍存在不小差距，整體環境改善尚需時日。在此期間，地王項目可能受到市場調整、周邊環境欠佳等因素的制約。

戴德梁行華東區綜合住宅服務董事伍惠敏則表示，近幾個月，上海的成交量井噴雖然是剛性需求、改善型置業和投資者追漲的銜接，但是市場確實存在過熱跡象。值得警惕的是，上海一些頂級地王地塊、在售豪宅的高定價直接透支了未來幾年的上漲空間，未來的二手房要想獲得較大盈利空間值得懷疑。

易居臣信市場研究中心認為，天價地塊成交將區域樓市的估值水平整體拉高。由於比較大的價格落差，周邊各樓盤將不可避免產生強烈的漲價意願；但同時，高企的預期報價也將為開發商未來的銷售帶來困難。開發商必須在產品品質和內涵上花足工夫，畢竟從歷年來看，地王樓盤由於成本過高造成滯銷以及難以造福周邊樓盤的例子並不少見。