房價推漲"急先鋒":萬科中糧排位第四

樓市瘋漲。

7月13日，北京市15家被置疑有「捂盤」行為的房地產公司，被市建委「約談」，並責令限期開盤。雖然最終沒有披露這15家「捂盤」者到底是誰，但對於房地產漲價幅度堪比2007年的瘋狂態勢，已有定論。

北京2009年1至6月住宅項目漲幅排行榜的出爐引人注目，這個由北京焦點房地產依據住宅成交統計數據排行名單，歸結了漲幅最劇烈的樓盤，升幅以1月份銷售均價，與6月份均價對比得出，其中西釣魚台嘉園從15297元/平方米一躍升為26213元/平方米，以漲幅71%位居榜首。而引人注目的是，萬科中糧假日風景榜上有名，排位第四，其1月售價為10718元每平方米，而6月為15185元每平方米，漲幅為41％。

「現在170平方米三居室均價2.1萬元/平方米；155平方米戶型還沒有開盤，均價是1.7萬元/平方米。」萬科中糧假日風景售樓處的一位銷售人員表示。

三分之一樓盤開始沖漲

7月初，搜房網新盤數據監控中心發佈數據，今年1-6月，北京市共有135個樓盤漲價，漲價樓盤遍佈所有區縣。目前北京市在售樓盤數超過400個，根據該數據，漲價範圍已經達到1/3。

中糧假日風景的一位業主告訴記者，在2008年年底，這個樓盤給出優惠價格，當時有 「特價房」，170平方米、總價220萬元，每平方米價格約1.3萬元。這一戶型的報價，從去年底非特價房1.7萬元/平方米，再到7月初的1.9萬元/平方米，到目前已達2.1萬元/平方米。

在中糧假日風景售樓處，銷售員表示：「現在買房不用排隊。」與通州天時名苑通宵排長隊，以及遠洋一方數千人搖號的場景相比，這裡顯得略有些冷清，有稀稀落落的三四組購房人。顯然，這裡不是所謂「剛性需求」的天下，而「改善需求」用戶，對於價格的敏感度已遠為降低。

銷售人員表示，目前在售的為170平方米戶型，155平方米戶型目前還沒有開盤，預計在本月內開盤，「價格一直都在漲，開盤時會不會再漲價還不好說。」兩種戶型的房源都為精裝板樓，與之前所推房源並無二樣。「房子還是和以前一樣，漲價是因為市場的緣故。」這位銷售人員坦言。

房價飆升，幾乎成為不可遏制之勢。

「唐寧ONE」項目均價去年底2.1萬元/平方米，目前售價超過3萬元/平方米，上漲幅度同樣驚人。

此外，朝陽區北五環的 「潤澤悅溪」項目，其在去年年底的價格為8800元/平方米，目前價格高達1.6萬元/平方米，半年時間每平方米上漲約7000元。

樓市已經忘卻了什麼叫 「小陽春」，在酷熱的夏日裡，房價與蒸籠般的天氣已經難分伯仲。

「假日風景」引人關注

在北京2009年1至6月住宅項目漲幅排行榜的關注度一欄中，萬科中糧假日風景已被關注度為12％，而漲價71％西釣魚台嘉園僅為7％。

顯然，有「領頭羊」出沒的地方，總是備受關注。

2006年4月，北京萬科企業有限公司聯手中國糧油食品(集團)有限公司，經過51輪競價擊退對手，16.6億元獲得萬恆家園二期項目用地，這就是後來的「萬科中糧假日風景」項目。

按可出讓建築面積40.36萬平方米計算，樓面地價為4113元/平方米。該地塊由萬科和中糧集團合資成立項目公司，即北京中糧萬科假日風景房地產開發有限公司，註冊資本金8.3億元，兩方分別出資50%，即4.15億元，預計總投資313464.65萬元，折合樓面地價7767元/平方米。

該項目合作中，萬科、中糧各佔50%的股權。據瞭解，萬科在財務和經營決策上有控制權。

對於「北京2009年1至6月住宅項目漲幅狀況」，北京萬科公司表示不願意就此回應。

而中糧地產對本報表示，儘管去年中糧集團擬向中糧地產注入的資產中，包括中糧萬科假日風景地產開發有限公司50%股權，但目前還沒有實施。「這塊資產不在上市公司，其實你要瞭解這個項目，直接和萬科聯繫就可以。」中糧地產表示。

早在2007年5月，萬科中糧假日風景一期開盤，均價9000元/平方米；隨著樓市價格的上漲，當年8月以後的售價迅速攀升至1.4萬元/平方米左右。

伴隨著樓市調整的開始，2008年初，其價格開始出現小幅下滑，依然維持在約1.4萬元/平方米。

2008年下半年，樓市衰退更加明顯，降價、促銷紛紛出現。精裝改毛坯、低總價LOFT產品，成為當時眾多地產商變相降價的手段。

當年8月，該項目推出155平方米戶型毛坯房，均價1.28萬元/平方米，作為與170平方米戶型精裝房的差異產品，後者售價約1.6萬元/平方米，由此，有媒體報道其精裝改毛坯，「直降3000元」；到了9月，又推出少量特價房，50平方米LOFT，總價60萬元，2008年初，這一戶型售價在1.8萬元/平方米。

延續到2009年的今天，特價房、打折早已煙消雲散。該項目155平方米戶型和170平方米戶型，已經全部變成了精裝，售價也提到了1.7萬元/平方米和2.1萬元/平方米，提價幅度分別為3000元/平方米和4000元/平方米，接近2007年的漲幅；而這兩種戶型售價，也遠高於2007年的最高點。

「北京目前商品房精裝修的成本一般是1000多元，不會超過1500元。2000元就已經是非常高檔了。」核工業西北工程建設總公司北京分公司總經理王明利表示。而開發商在發佈樓盤的裝修標準時，一般會在此基礎上上浮30%-40%。

不過萬科中糧假日風景的銷售人員表示，沒有裝修標準可以公佈。即使按2000元/平方米計算，目前該項目155平方米戶型，每平方米售價也高出2007年最高點約1000元。

據北京市房地產交易管理網數據統計，6月22日-7月12日三周，北京商品住宅期房成交量分別為2885套、2359套和2285套，已經連續兩周下滑。價格明顯上漲、捂盤等現象，正在給樓市帶來新的阻力。

法國巴黎證券(亞洲)有限公司董事總經理陳興動在接受採訪時表示，6、7月是一個尋找價格均衡點的階段，對於開發商而言，6、7月很關鍵。

「目前企業要做的就是判斷價格均衡點，如果是，就推出房源、維持交易量，等下去對市場是不利的。」他說。