豪宅已然見頂

眼下，豪宅熱席捲一線城市，幾乎成為樓市最亮的「風景線」。易居中國的數據顯示，7月北京商品住宅成交比重最大的是140平方米的戶型，比重高達43%，遠遠高於其他大中城市，均價達17954元/平方米，環比大漲11%，部分豪宅再創歷史新高。

上海風頭更健。6月至今，國內公寓第一貴的湯臣一品成交了20多套，而過去三年不過售出4套。8月8日，上海星河灣開盤當日，熱賣40億元，堪稱創造全球紀錄。同時還有另外幾個豪宅亦賣得風生水起，由此，8月上海商品住宅銷售均價可能突破1.8萬元/平方米，超過2008年7月創下的17116元/平方米的歷史最高紀錄。

一時輿論驚呼，以豪宅熱銷為風向標，新一輪熱潮侵襲樓市。筆者同樣認為這一現象可視作市場溫度計，不過結論卻相反：中國樓市已臨沸點，接下去不太可能更熱，降溫的可能性遠大於繼續升溫。

為什麼這麼說？首先，物極必反，市場「無形之手」會調節樓市，豪宅火爆證明最有錢的人、風險偏好度最高的錢入市了，而2008年7月上海房價最高點時，熱銷的同樣是豪宅。其後，8月份全國和上海房價指數首次出現環比下跌，由此證明，2008年7月恰恰是上輪房價的高點。

其次，投資者的敏感度不同。今年2、3月份，市場復甦各方皆大歡喜，因為是以剛性需求為主的自住需求主導，合理而健康。隨後，對市場最敏感的溫州投資者早在3月就出現在杭州、上海，4、5月擴散至其他中心城市，但他們並非富豪，其投資偏好是小戶型和中高檔住宅。及至真正的大款們、熱錢們搶購豪宅時，房價已被溫州客炒高，市場風險增大。

再次，政策已發生變化。在「保八」重任下，中央一再表態經濟政策不變，但下半年貨幣供應量、銀行信貸稍稍緊縮，已成必然。房地產政策也不會變向，可二套房貸嚴厲化、打擊捂盤囤地的措施重現，中央對資產泡沫的憂慮也在加重，這如同釜底抽薪，柴禾沒減多少，可火勢已沒那麼旺，市場溫度也就不可繼續高漲。

市場變化首先表現在房屋成交量上。7月，北京、上海、深圳、廣州四個一線城市的商品住宅成交量，今年首次出現集體環比下跌。最新公佈的1-7月全國商品房銷售面積同比增長37.1%，但7月份卻環比出現二成的下滑。8月至今，筆者一直關注的上海商品房成交量，依然繼續下跌。

如果沒有成交量的支持，和股市的道理相似，價格的堅挺，難以持久。另外，與2007年相比，今年豪宅需求者當中，有股力量相對不足——海外熱錢。重要原因之一是，彼時人民幣快速升值，今朝人民幣匯率穩定；重要原因之二是，2008年9月華爾街後院失火後，部分外資急於回大本營救火，紛紛拋售在華物業，至今仍可看到摩根士丹利在散賣一在滬豪宅，雷曼兄弟五折出售一在滬商廈。

今年第二季度外匯儲備淨增長1778億美元，剔除外貿順差、FDI、歐元對美元升值等因素，疑似熱錢879億美元。另據香港媒體報道，自2009年7月以來，僅僅一個月，屯兵香港的熱錢已近1000億港幣，其中部分意欲進軍內地。但數據表明，這些熱錢對內地股市的興趣，遠遠大於樓市。

目前一線城市的樓市現狀上，剛需部分觀望，中小投資者變得謹慎，改善需求分化(有些追漲，有些退卻)，大投資者興趣盎然。這倒並不是說豪宅購買者都是傻子，只是他們中的相當部分更注重中長期投資收益，不是很在意短期波動，反正有錢嘛；還有部分以自住需求為主，如星河灣的粉絲們不會太關注市場處在什麼週期階段，迷戀品牌和尊重享受，那就另當別論了。