限價房"8000元時代"的困惑與迷失

一度被市場寄予厚望的限價房，似乎愈來愈偏離政策既定航線，迷失於市場浮躁與混亂之間。有事實為證：12月7日媒體報道，北京豐台區黃土崗限價房已賣到8100元/平方米，北京限價房正式進入8000元時代。

在每平方米價格動輒上萬元甚至幾萬元的北京樓市中，8100元的價格嚴格來說不算高。在上述限價房區域，周邊商品房價格已逾15000元。但問題在於，限價房不能與商品房相提並論，它是一種用以緩解城市中低收入家庭住房難題的政策性住房，其供給對像有著嚴格限制。現在，限價房價格如此飆漲，對於城市中低收入群體來說，顯然難以承受其重。

政策規定：申購限價房，三人戶及以下家庭年收入不超過8.8萬；申購經濟適用房，三人戶家庭年收入不超過4.53萬。鑒於經適房、限價房在保障對像上的層遞性，基本可推斷出申購限價房三人戶家庭年收入在4.53萬～8.8萬之間。北京房地產交易管理網提供的數據顯示，今年前10個月，北京限價房平均成交面積為85.7平方米。以單價8100元計算，購買一套限價房僅房款一項就將近70萬元。按照首付款二成、貸款20年計，總房款加銀行利息兩項相加就逾100萬。如果以購買群體最高年收入算，三人戶家庭不吃不喝至少需要11年才能買得起，若按最低收入算，至少需要22年。此外，作為政策性保障住房，應遵循就低不就高原則，即限價房政策應優先家庭年收入在4.53萬元上下的中低收入群體。無論從哪一點看，8000餘元的定價，顯然不太合理。

限價房為何從4000元、6000元，逐步進入8000元時代？中國房地產聯盟副秘書長陳雲峰認為，這是「隨著商品房的價格上漲而浮動」、「限價房價格進入8000元的時代是大勢所趨」。不過筆者認為，商品房市場價格急劇飆升，帶來政策性保障房的「水漲船高」這只是一種表象，真正根源其實在於地方政府在限價房政策上的錯誤定位及自我迷失。

價廉物美是政策性保障住房的基本特點，限價房同樣如此。在建限價房時，地方政府固然不能貪圖省錢，把它建在偏僻偏遠之處，但也沒必要進入城市繁華中心地帶。在城市核心區建設政策性保障性住房，一來會抬升房屋價格，二來也不符合市場經濟條件下的資源配置規律。如將中心地段讓給商業開發，以獲取更多土地出讓金用以支持包括限價房在內的民生工程建設，政策性保障才能走得更遠。上述豐台黃土崗的限價房之所以定價8100元，依托的或許就是「四環沿線」這樣的優勢地位。

由於城市規劃的複雜性，限價房進入城市中心帶也在所難免，但地方政府應有敢於理性定價的膽魄與氣概。與商品房價格形成受市場因素影響較大不同，政策性保障住房價格應從自身出發，自主確定，即在確保一定開發利潤前提下，根據房屋建設成本、申購群體購買能力，確定房屋銷售價格。即便未來房價進一步上升，地方政府也理應堅守這一基本原則。在申購群體門檻不變的前提下，價格愈高其保障性功能愈失，最終會導致政策性保障房名存實亡。再說，限價房自我定價，也符合政策出台本意。政府當初推出限價房就有兩重目的，一是緩解中低收入群體住房難題，二是企圖將限價房較為透明、合理的價格作為同地段周邊房價的參照物，藉此平抑房價。

2009年，北京房地產市場的確一片火熱，房價急劇飆升，直奔每平方米幾萬元的水平。但無論如何，限價房步入「8000元時代」，絕不是城市中低收入群體之福。地方政府應謹記：安居保障才是政策性保障住房的主要功能，這也是限價房存在發展的基本前提。如何在樓市躁動中，堅守政策性保障住房民生保障功能，不至於讓限價房也成民生之痛，值得思考。